不動産購入の流れやポイントは?【7つのステップに分けて詳しく解説!】

住宅購入のイメージ画像

不動産購入のイメージ画像

  • 家が欲しいけど何から始めればいいの?
  • 売買契約の際は何に気をつければいいの?
  • 売買代金はどのタイミングで支払うの?

 

インターネットの発達に伴い、最近の不動産検索サイトはかなり充実しているように思います。

条件を入力すれば簡単に物件情報が手に入り、検討しやすい環境であることは間違いないです。

しかし検討はできても実際に不動産を購入するには、どんな流れで何に注意すれば良いかわからず悩んでいる方もいるのではないでしょうか?

この記事では、不動産購入の流れや注意点について7つのステップに分けて詳しく解説しています。

最後までご覧頂くことで引渡しまでの道筋が見えるようになるので、慌てて契約をしたり、トラブルが起きて後悔するようなことを防ぐことができます。

 

  1. 予算を決める
  2. 物件情報収集
  3. 購入相談・物件見学
  4. 購入申込み・住宅ローン事前審査
  5. 不動産売買契約・重要事項説明
  6. ローン本申込み〜金消契約
  7. 残金決済・引渡し

不動産購入の7stepとポイント

不動産購入のステップ

step1 予算を決める

まずは予算を決めることがスタートとなります。

多くの方は住宅ローンを組んで返済計画を立てていくと思いますが年収や借入、家族構成によって人それぞれ異なります。

と言っても不動産のような大きな買い物は一生に一度なので、どうやって予算決めればいいかわからないと悩んでいませんか

ネットの記事などではよく、年収の5倍とか返済比率25%以内といった内容を見かけますが、あくまで目安として考えた方が良いです。

大切なことは将来を見据え、生活に無理の無い返済計画を立てることです

現実的な予算の決め方は、下記の記事で詳しく解説していますので是非ご覧ください。

予算の決め方は?【月々の返済額から逆算して無理のない借入額にする】

step2 物件情報収集

予算が決まればある程度エリアも絞ることができるので、次に物件情報を収集しましょう。

物件の探し方としては下記のような方法があります。

  1. 不動産サイト(スーモ、ホームズ、アットホーム、不動産会社HPなど)
  2. 住宅メーカーのHP(建売や建築条件付き宅地)
  3. 不動産情報誌
  4. 不動産会社へ訪問
  5. 競売物件
  6. 空き家・空き地などの所有者を調べ直接営業

 

1〜4は一般的な不動産の探し方かと思います。

5の競売物件とは、住宅ローンが支払えなくなった方が裁判所に不動産を差し押さえられ、売りに出された物件のことです。

入札形式となっており、多少リスクもはありますが相場より安く手に入れることができます。

6はピンポイントで欲しい不動産がある場合に、ダメもとでのチャレンジとなります。

直接営業してみるのもアリですし、不安であれば不動産会社に依頼して営業をかけてもらっても良いでしょう。

どの方法で探すにしてもポイントは、実現したい目的が叶えられるかを軸に優先順位を決めておくことです

あれもこれもと条件を絞りすぎてしまうと全ての要望を満たす不動産は中々見つかりません。

また周辺環境も重要ですので病院やスーパー、通勤のアクセス、子供がいれば学区なども必ずチェックしましょう。

他にも騒音や匂いなどは盲点になりやすいので近隣に工場がないかや交通量なども確認しておくと良いです。

できれば平日と祝日、朝と夜など日時を変えて現地に足を運ぶことをおすすめします

step3 購入相談・物件見学

気になる物件が見つかったら不動産会社に相談し、必ず見学することをおすすめします

やはり写真と実物とでは、イメージと異なる場合があるからです。

中古物件の場合だと入居中の部屋を見学することもあるので、よりリアルな生活を体感することができます。

物件を見学する際に注意したいポイントは、下記の記事で詳しく解説していますので是非参考にして頂けたらと思います。

買ってはいけない中古住宅の特徴7選【不動産のプロがわかりやすく解説!】

失敗しない土地選びのポイント20選【不動産のプロはここをチェックしています】

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step4 購入申込み・住宅ローン事前審査

欲しい物件が見つかったら購入申込み(「買付証明書」)を不動産会社を通して、売主に提出します。

「買付証明書」とは購入希望価格や手付金の額、引渡しの時期などの条件が記載された書類のことです。

 

ポイントは購入希望価格と言う点で、指値(購入価格を指定すること)ができます

つまり、100%希望が通るわけでは無いですが、値下げ交渉が可能ということです。

この書類をもとに不動産会社は売主と条件交渉を行い、問題がなければ売買契約へと進む流れとなります。

その際物件によっては、2〜10万円ほどの「申込証拠金」が必要になる場合があります。

「申込証拠金」とは購入する意思を明確にするために不動産会社に預ける金額となります。

なお、「申込証拠金」は売買契約の際の手付金の一部に充当され、万が一契約に至らなかった場合には返金となります。

また購入の申込みと同時に住宅ローンの事前審査を行いますので、複数の金融機関に打診し比較検討しましょう

具体的に比較するポイントは、金利以外にも保証料や手数料、疾病保証などです

step5 不動産売買契約・重要事項説明

無事に事前審査が通ると売買契約の運びとなります。

売買契約書は物件の概要や代金の支払い方法、解除要件などが記載されおり、重要事項説明書には不動産の法令上の制限であったり、インフラの状況、契約の条件などの内容が宅建士より説明されます。

しかし理解したつもりになっていて、冷静に考えるとよくわからない内容があったりするので必ず事前に書類をもらって目を通しておきましょう

さらに契約の際には手付金の支払いも必要で、売買代金の5〜20%の範囲で決められることが一般的です。

手付金は売買契約の成立を担保にする目的があり、下記の3つの意味が含まれております。

証約手付 売買契約の成立の証するための証拠としての意味
解約手付 買主が手付金を放棄して、または売主が手付金の倍額を支払うことで当事者双方が売買契約の解除認める意味
違約手付 契約当事者のいづれかに契約違反があった際に、損害賠償とは別に手付金を没収することができる意味

 

手付金とは?【売買契約でトラブルにあわないために絶対知っておくべきこと】

つまり、手付金を支払うとことで簡単に後戻りできないため、買主の購入する意思の信頼度と置き換えることができると思います。

また不動産会社との取り決めにもよりますが、仲介手数料の一部(50%が一般的)もこのタイミングで支払います

step6 ローン本申込み〜金消契約

本申込みの際には、金融機関の本部や保証会社により厳密な審査が行われます。

特に注意するポイントは団体信用生命保険(団信)で、万が一引っかかってしまうと急いで別の選択肢を検討しなければなりません。

出典:団体信用生命保険(団信)とは?-ARUHI 住宅ローン

持病や精神疾患などがあると場合は事前審査よりも前段階で早めに告知しておきましょう

無事本申込みの審査に通過すると後は流れに任せて、金消契約(住宅ローンの契約)に進みます。

step7 残金決済・引渡し

残金決済とは、売買代金から既に支払われた「申込証拠金」や「手付金」を差し引いた残金を支払うことで、売買契約から2週間〜2ヶ月以内に行われるのが一般的です。

 

多くの方は住宅ローンで残金を支払うと思うで、借入する金融機関で手続きが行われます。

当日は不動産営業マンや金融機関担当者、司法書士、買主、売主立ち合いのもと下記の要領で進行します。

時間にして1時間ほどになるのですが、多くの人が同じ日時を共有するため急なスケジュール変更は避けましょう。

  1. 司法書士による契約当事者の本人確認と所有権移転登記書類の確認
  2. 住宅ローンが実行され買主から売主へ残金の支払いが行われる
  3. (本来、残金の支払いと同時に所有権移転登記が行われるが物理的に事後となる)
  4. その他費用の支払い(仲介手数料の残額、登記費用、固定資産税・都市計画税などの精算金)
  5. 引渡し

 

土地決済の流れと気をつけるポイントを詳しく解説【手続き遅延による違約金に要注意!】

ポイントのまとめ

  • 予算の決め方は将来を考え、無理のない返済計画を立てる
  • 物件を選ぶ際は、実現したい目的が叶えられるかを軸に優先順位を決めておく
  • 気になる物件が見つかったら迷わず見学をする
  • 買付証明書は指値(購入価格を指定すること)ができる
  • 金融機関を比較する際は、金利以外にも保証料や手数料、疾病保証も検討する
  • 不動産売買契約書・重要事項説明書は事前に目を通しておく
  • 持病や精神疾患などがあると場合は早い段階で告知しておく

まとめ

以上、不動産購入の流れやポイントについて7つのステップに分けて解説させて頂きました。

専門用語も多くイメージしにくいかもしれませんが、大まかな流れやポイントが分かればOKです。

不動産の購入はタイミングと言われていますが、その時に慌てて動くより予備知識があった方が有利に進められる事は間違いありません

この記事を読んだ方が、少しでも役に立ったと思って頂けたら嬉しく思います。

最後までご覧頂き、ありがとうございました。

 

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