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土地の売買契約を結んで安心しているそこの方、実はまだ油断はできません。なぜなら土地決済がまだ終わってないからです。
「土地決済については売買契約の際に簡単に説明されたけど実はよくわかってない。けどまだ時間があるから大丈夫」と思っている方はすでに黄色信号が灯っています。
1. 土地決済について
1-1. 土地決済とは？
土地決済とは売買契約に基づき、土地の代金の支払いと所有権移転登記を同日に行う手続きのことを言います。簡単に言うと「お金を支払う代わりに商品を引渡してね」ということです。
土地は数千万円もの買い物にもなることもあるので、入金しても所有権が変わらなかっら買主が、入金される前に所有権が変わってしまったら売主が困ってしまいます。
そのため正式な流れで、関係者立合いのもとに執り行われることが一般的です。
1-2. 決済の日程・時間
売買契約から2週間〜2ヶ月以内に行われることが多いです。
当日は時間にすると1時間位が目安で、銀行と法務局が稼働している平日に行われます。また、万が一トラブルが発生しても対応できるように午前中に設定することが一般的です。
土日休みの方は、有給などを取得しておく必要があります。
1-3. 決済を行う場所
多額のお金が動くので決済の場所は、基本的に買主がローンを組む金融機関が行われるのが一般的です。応接室などの個室で、立会い者数名と同じ時間を共有します。
ネット決済の場合は、不動産会社などで行われる場合もあります。
1-4. 立合い者
売主、買主、銀行担当者、司法書士、不動産会社担当者の5者立合いのもと行われます。また住宅の契約などを控えている場合は、住宅メーカーの担当者も参加する場合もあります。
2. 決済時に用意するもの
2-1. 買主
| 実印 | 間違えていないか必ず確認しましょう。 |
| 印鑑証明書 | 取得から3ヶ月以内のもの。抵当権設定の際に必要です。 |
| 住民票 | 司法書士が登記をするために必要です。 |
| ローンを組む金融機関の通帳 | 融資が実行され、残高確認要として必要です。 |
| 本人確認書類 | 免許証や保険証、マイナンバーカードなど。 |
2-2. 売主
| 実印 | 間違えていないか必ず確認しましょう。 |
| 印鑑証明書 | 取得から3ヶ月以内のもの。抵当権設定の際に必要です。 |
| 住民票 | 司法書士が登記をするために必要です。 |
| 登記済権利書 | または登記識別情報。 |
| 決済金額を受け取る金融機関の通帳 | 決済が実行され、残高確認要として必要です。 |
| 本人確認書類 | 免許証や保険証、マイナンバーカードなど。 |
3. 土地決済の流れ
3-1. 顔合わせ・挨拶
まずは売主と買主の顔合わせからスタートします。当日は決められたことを行うだけなので、終始和やかなムードで行われることが多いです。ただ絶対に失敗できないので、どこか緊張感も漂っています。
3-2. 本人確認と書類の確認
次に司法書士が売主・買主それぞれの意思確認と身分証明書で本人確認を行います。間違いがないことを確認すると所有権移転登記に必要な書類も確認します。
3-3. 融資実行手続き
司法書士が問題ないと判断すると融資実行の手続きが開始されます。手続きには数十分時間がかかるため、無事融資が実行されるのを待つだけです。
3-4. 代金の支払い
無事融資が実行されると、一時的に口座には土地代金などの金額が入金された状態となります。そこから売主や不動産会社、司法書士へと代金の支払い分配されます。
| 土地代金 | 売買契約に支払った手付金や中間金などを差し引いた残額を支払います。 |
| 固定資産税・都市計画税の精算金 | 1月1日時点の所有者に課税義務があるため、既に売主が支払った費用を決済日を境にして日割り精算し、その分を買主が売主に支払います。 |
| 管理費（マンションの場合） | マンションの管理費や修繕積立金も売主が毎月払っているため、決済日を境に日割り精算し、売主へ支払います。 |
| 仲介手数料 | 売買契約時に50％、土地決済時に50％支払うことが一般的です。 |
| 司法書士への報酬 | 司法書士に対し、登記にかかる費用や登録免許税を支払います。 |
3-5. 所有権移転登記手続きの実行
土地の代金が入気されたことを司法書士が確認すると、その足で法務局へ向い、所有権移転登記の手続きを行います。
厳密に言えば、入金と所有権移転登記は同時に行われることが望ましいですが、物理的に難しいので事後処理となります。
所有権移転登記は処理までに数日間かかるため、後日送られてくる登記識別情報を必ず確認しましょう。
4. 土地決済で気をつけるポイント
4-1. 決済の前までに余裕を持って金消契約をしておく
売買契約では土地決済の期限が定められているため、前もって金消契約まで済ませておく必要があります。金消契約とはローンの契約のことで、ローンの本審査とは異なるので注意しましょう。
スケジュールに余裕がないと不測の事態が生じた際に、決済に間に合わなくなる場合もあるので要注意です。
過失などにより決済が遅れてしまうと、契約内容によっては契約違反（債務不履行）を問われて、違約金の支払い義務が生じる場合がありますので十分注意しましょう。
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4-2. 予定厳守
当日は時間厳守です。当然すっぽかしやギリギリでの予定変更はしてはいけません。土日休みの方であれば、平日に有給を取得しておく必要があるため、余裕を持ったスケジュール管理が大切です。この日のために5者が予定を合わせて集まっていることを考えれば、これ以上の説明は不要でだと思います。
4-3. 書類は事前に提出しておくのが望ましい
当日は印鑑証明書や住民票などを持参しますが、書類は前もって各担当者に提出しておいた方が安心です。実印も正しいものか入念に確認しましょう。当日に用意しようと思ってうっかり忘れたりすると土地決済が滞ってしまったり、日程変更が生じたりしてしまい多くの方に迷惑をかけることになります。
5. まとめ
以上、土地決済の流れやどんなことに注意すればいいかを詳しく解説いたしました。
土地決済はを始めて経験する方にとっては、わからないことが多いはずです。
注意するポイントさえしっかり押さえておけば、不動産会社や金融機関の担当者がエスコートしてくれるのでそれほど心配することもないでしょう。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
