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注文住宅を検討し始めた方なら一度は「建築条件付き土地」という言葉を見聞きしたことはあると思います。
不動産情報サイトなどでもよく掲載されていますが、選び方を誤ると物件によっては数十万円から百万円近く損をする可能性があるので要注意です。
この記事では、建築条件付き土地を選ぶ際の注意点を詳しく解説しています。
読んで頂くと、選び方を間違えて損をしない方法がわかります。
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Contents |
1. 建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、一定期間内に決めれた住宅メーカーと建物請負契約をする条件が付いた土地のことです。
一般的な土地の場合は、好きな住宅メーカーを選んだり、数社比較検討することもできますが建築条件付き土地の場合はできません。
建てる住宅メーカーが決まっているので、その会社と建物の打ち合わせを進めていきます。
基本的には、予算と間取りが決まった企画住宅と買主の予算や要望に応じて自由につくれる注文住宅とがあります。
予算を抑えたい方やなるべく早く建てたい方は、企画住宅ががおすすめです。予め決められた何パターンかの間取りから選ぶので、設計料や建築コストを抑えて作られていいます。
逆に間取りにこだわりたい方には、価格は上がりますが注文住宅を選ぶと良いでしょう。
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2. 建築条件付き土地のメリット
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2-1. 住宅メーカーが選んだ土地なので、安心感がある
住宅メーカーは家づくりのプロですが、当然土地の特徴や法令を理解していないと良い家は建てられません。
土地を見れば、どんな間取りができそうか、コストは、どんな問題点があるかなど、ある程度見当がつきます。
その上で売りにくそうであれば、購入はしません。住宅メーカーにとっても在庫を抱えるのはリスクだからです。
2-2. 土地と建物がセットなので、打ち合わせに余計な手間がかからない
建築条件がついていない土地であれば、土地は不動産会社、建物は住宅メーカーとそれぞれ打ち合わせをする必要があります。
その点、建築条件付き土地であれば、窓口を住宅メーカーに一本化できるので、余計な手間がかかりません。
打ち合わせは時間と体力を使うので、忙しい方や面倒くさがりな方にとってメリットでしょう。
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2-3. 住宅ローンを一本化できる
一般的に土地と建物の住宅ローンはそれぞれ別に契約する必要があります。理由は土地を購入するタイミングと建物が完成するタイミングが異なるからです。
つまり建物が完成する前に、すでに土地のローンの支払いがスタートしていることになります。
賃貸などで毎月家賃の支払いがある方は、二重で支払いが発生するので注意しましょう。
その点建築条件付き土地であれば、住宅メーカー経由で土地つなぎローンを紹介してくれることもあるので、支払いを一本化することができます。
2-4. 相場より安くなる場合がある
土地の価格にも住宅メーカーの利益が含まれているので、交渉次第では相場より安く手に入れることもできます。
ただし土地を値引いた分、建物の方の値引きが適用されず、結果トータルで高い買い物になっては本末転倒です。
そこで、値引き交渉をする際は土地と建物をセットで交渉するようにしましょう。
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3. 建築条件付き土地のデメリット
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3-1. 住宅メーカーを選べない
好きな住宅メーカーを選べない点は、建築条件付き土地の一番のデメリットではないでしょうか。
住宅メーカーは会社によって工法や外観、インテリアの仕様が異なるため、思い描く建物にならない場合があります。
どうしても建てたい住宅メーカーが決まっている場合は、建築条件のない土地を探すしかありません。
しかし建築条件付き土地が中々売れないと、稀に条件が外れて好きな住宅メーカーを選べるケースもあるので、ダメ元で確認してみる価値はあります。
また分譲地などでは、宅地ごとに複数の住宅メーカーがそれぞれ販売しているケースも多いので、その中から比較検討してベストを選んでも良いでしょう。
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3-2. 契約を急かされやすい
建築条件付き土地は、ゆっくりと検討している時間はありません。なぜならその土地を検討している人が他にもいる場合があるからです。
営業トークの可能性もありますが、それを理由に契約を急かされます。2週間以内には結論を求められることもあるので覚悟しておきましょう。
また建築条件付き土地は、契約から3ヶ月以内に建物の請負契約をしなければ土地契約が無条件で解除になる特約が設けられています。
しかし実際は即契約を求められます。住宅メーカーは建物の契約が1番の目的だからです。
ただし土地契約と建物請負契約を同日に行うことは、違法になる可能性が高いため基本的にはできません。
3-3. 打ち合わせの期間が足りなくなる場合がある
上記のとおり急いで建物請負契約を結ぶと、打ち合わせの時間が足りなくなる場合があるので要注意です。
通常建物請負契約は、契約前に間取りや資金契約をある程度固めてから契約を結び、その後詳細打ち合わせを行います。
しかし、その辺が未確定のまま建物請負契約を結ぶと、打ち合わせの時間が足りず、駆け足で進めていかなければなりません。
満足いく打ち合わせができなければ、せっかくの注文住宅が台無しです。
着工を伸ばしたり、着工までの時間に余裕を確保できれば良いですが、住宅メーカー側の施工の都合などで難しい場合もあります。
そのため、建物請負契約は焦って契約しないことがポイントです。土地契約から3ヶ月は建物請負契約を結ぶまでの猶予期間はあるので、納得して決めるようにしましょう。
4. 建築条件付き土地を選ぶ際の注意点
冒頭でも述べましたが、不動産会社に依頼して建築条件付き土地を選ぶと、仲介手数料が発生するので要注意です。
仲介手数料とは、売主（ここで言うと住宅メーカー）と買主の間に入って取引を成立させた場合に不動産会社が得る報酬のことを言います。
全く同じ条件の物件を扱っているにもかかわらず、直接住宅メーカーに依頼するのと不動産会社を通して依頼するのでは、数十万円から百万円近い金額が変わってきくるのです。
仲介手数料は土地価格によって変わるため、以下表を参考にして下さい。
| 売買価格（税別） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5%+消費税 ※1 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格の4%+2万円+消費税 ※1 |
| 400万円超 | 売買価格の3%+6万円+消費税 |
※1 2018年の法令改正で、400万円以下の低廉な空家等の土地または建物を売る場合は、仲介手数料の上限額が18万円＋消費税となる特例が施行されました。
たとえば土地価格が1,500万円の場合、3％＋6万円で56.1万円（消費税込み）の仲介手数料が発生します。
5. 建築条件付き土地の選び方
建築条件付き土地の場合は、その住宅メーカーのホームページを見たり、直接問い合わせして依頼するようにしましょう。
余計な仲介手数料を支払わずに済みます。
ただし住宅メーカーの子会社が建築条件付き宅地を販売している場合、会社が異なるため仲介手数料が発生する点には注意しましょう。
仲介手数料が発生するかのポイントは、自己所有物件を扱っているか、そうではないかです。
自社が自社所有物件の販売を行うことは仲介ではありません。仲介は、第三者が売主と買主との間に入って取引を成立させる役割のことを言います。
6. まとめ
以上、建築条件付き土地を選ぶ際の注意点について解説させて頂きました。
建築条件付き土地は、不動産会社に依頼して選ぶと仲介手数料が発生するため要注意です。
同じ土地でも、土地価格によっては数十万円から百万円損することになります。
そのためホームページなどを見て、直接住宅メーカーに依頼するすることをおすすめします。
最後までご覧頂き、ありがとうございました。
