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不動産の売却を検討している方は、媒介契約の選び方で悩んでいませんか？
媒介契約は大きく分けて、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」がありますが、選択を誤ると売却価格や売れるまでの期間に影響するため注意が必要です。
この記事では、一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットを専任媒介契約と比較しながら解説しています。
結論、下記の条件が当てはまる場合は一般媒介契約がおすすめです。
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Contents |
1. 媒介契約の種類
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる会社数 | 複数社に依頼可 | 1社 | 1社 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 販売活動の報告 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 任意 | 5日以内 | 3日以内 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 規定なし（3ヶ月以内が目安） |
媒介契約とは、家や土地などの売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約で、報酬や売却活動の条件などが定められています。
上記表のとおり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の方法が存在し、それぞれ特徴があります。
逆に専任媒介契約や専属専任媒介契約は不動産会社や売主に一定の条件が設けられているため、拘束力のある契約と言えます。
ちなみにどの方法を選んでも不動産会社に支払う仲介手数料に変わりはありません。
専任媒介契約がおすすめな人とは？【メリットとデメリットを現役の宅建士が解説】
2. 一般媒介契約の特徴
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1番の特徴は複数の不動産会社に依頼ができる点です。
専任媒介契約では1社にしか依頼できないのに対し、一般媒介契約は不動産会社同士が競い合いながら販売活動を行うので良い条件での売却が期待できます。
その反面、時間と労力をかけても他社に先を越されて契約をされては1円の利益にもならないため、不動産会社が広告宣伝費をかけづらいという特徴があります。
またレインズと呼ばれる物件情報のネットワークシステムに登録義務がないため、他の不動産会社と売却物件情報を共有して幅広い販売活動を展開することは期待できません。
その他の特徴としては、不動産会社に競合する他の不動産会社の存在を通知する明示型と通知をしない非明示型があります。
非明示型は不動産会社にとって販売戦略が立てづらく、積極的な営業活動が行われない可能性があるので明示型がおすすめです。
3. 一般媒介契約のメリット
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3-1. 複数の不動産会社に依頼できるので競争が生まれ、良い条件での売却が期待できる
売却物件に魅力があると買手がつきやすいため、各不動産会社は我先にと買主を探します。魅力ある物件とは立地条件や周辺環境などが挙げられます。
競争力が生まれると積極的な営業活動が行われ、良い条件で早期売却が決まる可能性が高いです。
3-2. レインズに登録義務がないため、周囲に知られずに売却ができる
レインズとは、不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムのことです。
レインズに物件を登録すると全国の不動産会社に売却物件の情報が公開されるため、幅広い販売活動を展開することができます。
しかし、売却理由が離婚など近所や知人に極力知られずに売却したいと考える方もいるでしょう。
その点一般媒介契約であれば、レインズへの登録義務がないため、周囲に知られにくく売却活動を進めることが可能です。
3-3. 不動産会社選びで失敗するリスクを抑えられる
不動産会社によって、マンション売却に強い会社や中古戸建ての売却にコネクションを持つ会社など得意分野は様々です。
また担当する営業マンによっても、売れ行きは変わってきます。
専任媒介契約のように1社しか不動産会社を選べない場合、その会社や営業マンがイマイチだと期待する成果が得られない可能性があるため、見極めが重要です。
4. 一般媒介契約のデメリット
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4-1. 積極的に広告宣伝費をかけづらい
一般媒介契約は買主を見つけてようやく不動産会社は報酬を受け取ることができます。
どんなに時間と労力、費用をかけても他社に先を越されてしまっては全ての努力が水の泡です。
そのため、広告宣伝などが積極的に行われず、売却がなかなか決まらないケースもあります。
特に立地条件が悪いなどの売りにくい物件の場合、そのような傾向が高いです。
理由は仲介手数料が得られるか分からない一般媒介契約の物件より、より確実な専任媒介契約の物件が優先になってしまうからです。
「一般媒介契約のメリット」では競争が生まれやすいと解説しましたが、売りにくい物件の場合は競争が生まれないため、専任媒介契約をおすすめします。
4-2. 販売活動の報告義務がないので、販売戦略正しいか判断しづらい
専任媒介契約は販売活動の報告を2週間に1回以上行うことが義務付けられていますが、一般媒介契約には報告の義務がありません。
そのため、不動産会社の活動状況や市場の反応が見えず、販売戦略が正しいか判断しにくい場合があります。
たとえば、売れない原因が価格であれば販売価格を見直したり、物件の状態に原因があるとすればリフォームを検討するなどです。
4-3. 複数の不動産会社とのやりとりが手間
一般媒介契約は売却活動を依頼した不動産会社の数だけやりとりが増えます。
不動産会社ごとに同じ内容の連絡をしたり、スケジュール調整を行ったりと手間がかかるため、ある程度時間に余裕がないと対応が難しいかもしれません。
連絡漏れによりトラブルに発展するケースもあるため、注意が必要です。
4-4. 不動産会社の各種サービスを受けられない可能性がある
不動産会社によっては下記のようなサービスが用意されている場合があります。
しかし上記のようなサービスは専任媒介契約の特典になっている場合もあり、また大手で行なっていることが多いので状況に応じて専任媒介契約を検討するのもありです。
5. 一般媒介契約がおすすめな人
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上記に該当しない場合は専任媒介契約を検討するこをおすすめします。
すでに一般媒介契約を結んでいても合わないと感じたら、途中で専任媒介契約に切り替えることも可能ですので柔軟な姿勢を持ちましょう。
6. まとめ
以上、一般媒介契約のメリットとデメリットを解説させて頂きました。
一般媒介契約は売却物件の市場価値が高いと競争が生まれ良い条件で売れる可能性が高いです。
しかし、逆に人気がないとなかなか買い手がつかないといった状況に陥ってしまう場合があります。
また不動産会社からの手厚いサポートを受けづらく、広告宣伝なども積極的に行われないデメリットも十分考慮しましょう。
重要なことは媒介契約を比較検討して、自分たちにあった方法を選ぶことです。
最後までご覧頂き、ありがとうございました。
