不動産売買における仲介手数料の計算方法【売主目線で仕組みをわかりやすく解説】

仲介手数料のイメージ画像

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  • 不動産の売却を検討しているけど仲介手数料はいくらかかるの?
  • 仲介手数料の値引きは可能?どんなデメリットがある?
  • 仲介手数料はどのタイミングに、どうやって支払うかを知りたい

 

一戸建てやマンション、土地などの不動産売買では、不動産会社を仲介して取引することが一般的です。そして無事取引が成立すると不動産会社に対して、数十万〜百万円以上の仲介手数料を支払う必要があります

決して安い金額ではないため、不動産売買では仲介手数料がいくらかかるかを把握して計画を立てることが重要です。また売主・買主ともに後悔のたい不動産取引を行うためには、しっかりと知識をつけておかなければなりません。

この記事では、不動産売買における仲介手数料の計算方法や仕組みをわかりやすく解説しています

読んで頂くと、以下のことがわかります。

Contents

    1. 仲介手数料とは
    2. 仲介手数料の相場
      1. 仲介手数料には上限がある
      2. 仲介手数料の計算例
    3. 仲介手数料を支払うタイミング
    4. 仲介手数料の支払い方
    5. 仲介手数料の値引き交渉は可能か
    6. 仲介手数料の値引きによるデメリット
    7. まとめ

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買において買主や売主、または両者の仲介に入った不動産会社に対して、売買契約成立の報酬として支払う手数料のことです。

仲介手数料は不動産売買の取引金額によって上限が定められており、それを超えることはできないとされています。

不動産会社は物件調査や広告宣伝、営業活動など経費をかけて行いますが、売買契約が成立しなければ仲介手数料を1円も得ることができません。

そのため「物件の囲い込み」と呼ばれる売主の利益を阻害するする悪質な不動産会社も存在するため注意が必要です。

「物件の囲い込み」とは専任媒介契約を結んだ不動産会社が物件情報を他社に提供しない行為のことをいいます。

被害にあわないためにも、売主も一定の知識をつけておくことは非常に大切です。詳しくは以下の記事で解説しているので是非ご覧下さい。

不動産会社による物件の囲い込みとは?【知らないと売却活動が難航する可能性大】

仲介手数料の相場

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仲介手数料には上限がある

不動産会社が受け取れる仲介手数料は宅建業法によって上限が定められています。上限は売買金額が①200万円以下、②200万円~400万円以下、③400万円超に応じて異なり、以下表の計算式の範囲で仲介手数料を受け取ることが可能です。

万が一不動産会社が上限額を超えて請求をしたり、受け取ったりすると法令違反となり、罰則の適用を受けることになります。

ちなみに下限は定められていません。そのため相場より安い仲介手数料を売りにしている不動産会社もあります。

ただし、売主が特別に依頼した広告料や遠隔地への出張旅費に関しては売主が負担しなければなりません

売買金額 仲介手数料
200万円以下 売買金額×5%(税別)
200万円~400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円超 売買金額×3%+6万円(税別)

参考資料:宅地建物取引業関係-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html

仲介手数料の計算例

たとえば売主が不動産会社に中古住宅の媒介(仲介)の依頼をし、3,200万円の売買契を成立させた場合は以下のようになります。

3,200万円×3%+6万円=102万円

消費税を含めると、102万円×1.1=112.2万円

売買契約成立の報酬として売主は1,122,000円の仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。

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仲介手数料以外にも登記費用や印紙代、税金、引越し費用などがかかるため、しっかりと資金計画に組み込んでおきましょう。

【不動産売却ガイド】7つの流れと注意点、かかる費用をわかりやすく解説!

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは媒介契約で定められ、主に以下の3パターンに分けられます。

  • 売買契約時に仲介手数料の50%、決済時に残りの50%の支払い
  • 決済時に一括支払い
  • 売買契約時に一括支払い

 

一般的には売買契約時に仲介手数料の50%、決済時に残りの50%に分けて支払うことが多いです。不動産は契約の段階では、目的物の引渡しが完了していない場合が多いので、契約時と決済時(引渡し時)の2回のタイミングが設けられています。

ちなみに買主の場合は同様のタイミングで支払う手付金とは異なるので、混同しないように注意しましょう。

手付金とは?【売買契約でトラブルにあわないために絶対知っておくべきこと】

仲介手数料の支払い方法

仲介手数料は現金払いが一般的です。上記でも解説した通り、売買契約時に50%、決済時に50%の2回に分けて支払う必要があるため、必要な現金を用意しておきましょう。

支払いは現金持ち込みも可能ですが、高額になることもあるので振込を選択する方がほとんどです。

また買主の場合は、住宅ローンに組み込んでローン実行時に一括で支払うケースもあります。

仲介手数料の値引き交渉は可能か

結論、仲介手数料の値引き交渉は可能です。ただし不動産会社が値引きに応じるか応じないかは別の話となります。

不動産会社は人件費や販売広告費、調査費用などのコストをかけて営業活動を行うため、仲介手数料は必要不可欠な収益源です。そのため値引きに応じない会社も少なくありません。特に大手の不動産会社は値引きに応じない傾向があります。

とはいっても不動産会社も契約が欲しいため、交渉次第では値引きを引き出すことも十分可能です。

ただし値引き交渉のタイミングは媒介契約の前に行うべきです。媒介契約の時点ではすでに仲介手数料の額は取り決められているため、契約が決まってから値引きの交渉は、後出しジャンケンと同じといえます。

ただし値引き交渉をすることによって次のデメリットが生じる場合があるため、注意しましょう。

仲介手数料の値引き交渉のコツを解説【実はデメリットもあるので要注意!】

仲介手数料の値引きによるデメリット

仲介手数料の値引き交渉は珍しいことではありません。仲介手数料は売買金額によっては100万円以上かかることも珍しくないため、売主としては少しでも抑えたいはずです。

しかし値引きを要求することで以下のようなデメリットが生じることもあるため注意が必要です。

  • 不動産会社が積極的に広告宣伝費をかけづらい
  • 物件の囲い込みのリスクある
  • 売却の優先順位が下がる可能性がある

 

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不動産売買における最大の目的は、適正価格で売ることなので、仲介手数料をケチって本来の目的を達成できなければ本末転倒です。

まとめ

以上、不動産売買における仲介手数料の計算方法や仕組みなどについて詳しく解説致しました。以下本記事のまとめです。

  • 仲介手数料は売買契約成立による不動産会社への報酬。「物件の囲い込み」には要注意。
  • 400万円以上の売買金額の場合は、売買金額×3%+6万円(税別)の仲介手数料がかかる。
  • 仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時50%、決済時に残りの50%が一般的。
  • 仲介手数料を支払う方法は振込払いが一般的
  • 仲介手数料の値引き交渉は媒介契約前に行う。ただしデメリットが生じることがある。

 

不動産の売買は大金が動く、ほとんでの方にとってそう何度も経験するものではありません。失敗しないためにも売主、買主ともにしっかりと知識をつけておくことは重要です。

この記事を読んで頂き、参考になったと思って頂けたら幸いです。最後までご覧頂き、ありがとうございました。

 

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