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不動産の売買契約では、宅建士から買主へ重要事項説明書の説明が契約前に義務付けられています。重要事項説明書とは物件の内容や法令、契約条件などが記載された書類で、不動産に関する知識や経験が不十分な買主を保護する役割を持っています。
しかし専門用語も多く、初めて聞いた方にとってはわからないことだらけのはずです。それにも関わらず、なんとなく理解したつもりになって売買契約を結ぶと、後々トラブルにつながる可能性があります。
1. 重要事項説明書について
1-1. そもそも重要事項説明書とは？
重要事項説明書とは売買物件の内容や法令、契約条件などが記載された書類のことで、略して重説と呼ばれています。不動産の購入を判断する上で重要な内容が記載されていますので必ず確認しましょう。
具体的に何が記載されているかはこちらから。
1-2. 重要事項説明は何のために行われるか
買主の保護が目的です。不動産は高額な買い物なので、買主が誤った判断をしたり、勘違いをして不利益を被らないために不動産の知識を持った有資格者からの説明が義務付けられています。
そのためわからない点や気になる点があれば積極的に質問することが大切です。理解がしにくければ、例え話を用いて説明してもらえると理解しやすいでしょう。
1-3. 重要事項説明を受けるタイミング
必ず契約前に重要事項の説明を受ける必要があります。書類には宅建士の押印がなされたもので、宅建士からの説明が行われます。
しかし契約直前に重要事項説明書の説明をされても専門用語も多く、不動産に関する知識や経験が不十分な買主が全てを理解することは難しいと思います。そのため前もって書類に目を通しておき、分からないことや納得できない点は解決した上で、当日は読み合わせ程度の状況が望ましいです。
またこれまでの対面での説明から、令和3年3月30日よりTV会議などのITを活用したオンライン重説が運用開始されたのでうまく活用すると良いでしょう。
2. 重要事項説明書の25項目とそのポイント
I. 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
I-1. 登記記録に記録された事項
登記簿謄本の情報そのままに乙区には所有者の情報が、甲区には抵当権や地役権などの「所有権以外の権利に関する事項」が記載されています。
もし甲区に所有権移転仮登記や差押え登記、買い戻し特約の登記の記載がある場合、所有権を取得できない可能性があるので要注意です。
また抵当権が設定されているならば、決済時（購入不動産の代金全額支払い時）に抹消登記が前提となります。
I-2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
物件の場所がどのような法令の適用を受けるのかを知っておきましょう。法令違反は違法建築物の可能性がありますので注意が必要です。
違法建築物とは？具体的な種類と見抜き方を現役の宅建士が詳しく解説！
また土地の購入を検討しているなら、希望の建物が建てられるかは事前に確認しておくべきです。確認方法は住宅メーカーにプランを依頼して、土地と建築会社をセットで検討するのがおすすめです。
I-3. 私道に関する負担に関する事項
前面道路の種類や幅員、接道の長さについては重要なポイントです。
また私道の場合トラブルに発展する可能性があるので、私道所有者の通行承諾・掘削承諾・負担金の有無については必ず確認をしましょう。
私道負担とは？【購入時に気をつけるべきポイントを詳しく解説！】
I-4. 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水設備の整備状況
普段当たり前に使っているライフラインの状況にも注意が必要です。
たとえば、敷地に上下水道管が引き込まれていなかったり、建替時には口径変更が必要だったり、水道加入金などの負担金が発生したりと、これらは買主が費用負担して対応する必要があります。
I-5. 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等（未完成物件・新規物件のとき）
未完成物件の場合実物を見て判断ができないため、図面やパースなどのイメージでしか確認ができません。
完成物件がイメージと異なるといったトラブルが発生しているケースもあるため、可能であればよりイメージしやすい類似物件やバーチャル見学ができるとベストです。
ちなみに開発許可や建築確認など工事に必要な行政の許可を受けていない場合、契約は禁止されています。
I-6. 建物状況調査の概要（既存の住宅のとき）
建物状況調査とはホームインスペクションとも呼ばれ、住宅診断士が建物の基礎・躯体・外壁・屋根などの劣化状況や欠陥の有無の調査を行うことです。調査に基づき、改修工事の箇所や時期を報告書にまとめ提出してくれます。
中古住宅の売買において、建物の劣化状況は誰もが気になりますし、改修工事の時期を想定できれば出費にも備えることができるので積極的に活用することをおすすめします。
ただし、建物状況調査は実施自体が義務付けられているわけではなく、費用も5〜12万円前後発生してくるため売主と相談して決める必要があります。
I-7. 建物の建築および維持保全に関する書類の保存の状況・地震に対する安全性に関する書類（既存の住宅のとき）
この項目では確認済証や検査済証などの保存の有無を確認します。
確認済証とは建物の新築や一定規模の増改築をする際に、建物の設計が建築基準法に適合しているかを確認申請書類でチェックし、適合条件をクリアしている場合に発行されるものです。確認済証が発行されないと工事に着手することはできません。
また検査済証は建物が完成した後に、確認申請の内容通りに建物が建てられているを検査し、合格すると発行される書類のことです。
書類が揃っていれば適法に建てられた建物と言えますが、古い建物などは確認済証はあっても検査済証がなかったり、確認申請を行わず増改築工事を行なった違法建築物も存在しますので、建物状況調査や既存住宅性能評価などを活用して建物の状況を確認しましょう。
ちなみに既存住宅性能評価は建物を1〜5等級に評価し、一定の基準をクリアしていれば「住宅ローン控除」などの申請に活用できるメリットもあります。
I-8. 確認済証・検査済証の交付年月日・番号等
前述の確認済証や検査済証には交付年月日や番号などが記載されています。
ここでチェックするポイントは確認済証の交付年月日で、理由は日付によって旧耐震基準の建物か新耐震基準の建物かがわかるからです。当然新耐震基準の建物の方が地震に強いと言えます。
| 旧耐震基準 | 1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準のことで、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています |
| 新耐震基準 | 震度5強程度の中規模地震に対して、ほとんど損傷を生じず、震度6強から震度7程度の大規模地震に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標にしています |
また売主が確認済証や検査済証を紛失して手元にない場合、台帳記載事項証明書で確認をすることができます。台帳記載事項証明書は役所の建築指導課で取得することができ、確認済証や検査済証の交付の記録が記載されています。
I-9. 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
造成宅地防災区域とは、既に宅地造成に関する工事が施行された一団の土地であって、地震による崩壊等による災害で、相当数の居住者等に被害が発生する恐れが大きいもので都道府県知事が指定した地域のことです。
区域内では造成宅地の所有者等に災害の防止のため擁壁の設置等の措置を講ずる責務が生じます。また都道府県知事は、災害の防止のため造成宅地の所有者等に勧告や改善命令を行うことができます。
造成宅地防災区域内の物件を検討する場合は、災害リスクや費用負担のリスクがあることを十分理解しておきましょう。
I-10. 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
土砂災害警戒区域とは、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域です。指定が解除されたり、新たに指定される場合もあります。
熱海市で大規模な土砂災害が発生したのは記憶に新しいですが、災害が起きてからでは手遅れですのでしっかりチェックしましょう。
災害のリスクがある地域は、ハザードマップなどでも確認することができます。
I-11. 当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否
東日本大震災による津波被害をきっかけに津波防災地域づくり法が制定され、取引対象となる物件が津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を買主に説明することが必要となりました。
また津波災害警戒区域内で「建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住⺠等の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域」は津波災害特別警戒区域として指定され、⼀定の開発⾏為・建築⾏為に対する⾏為制限がかかってくる点に注意です。
I-12. 水防法に基づく水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地（位置）
水害ハザードマップとは、地域の水害リスクと水害時の避難に関する情報を住民等に提供するツー ルのことで、「洪水ハザードマップ」「雨水出水（内水）ハザードマップ」「高潮ハザードマップ」の3つを総称して言います。
市のホームページで閲覧することもでき、対象物件が水害ハザードマップのエリアに該当する場合、重要事項の説明対象となります。
近年、台風や大雨による被害が全国で発生していることから、必ずチェックしておくべきポイントの一つです。
I-13. 石綿（アスベスト）使用調査の内容
石綿は天然にできた鉱物繊維で耐火性や耐久性に優れ、これまで建材（吹き付け材、断熱材、スレート材など）などに使用されてきました。しかし飛散した石綿を吸い込むことで、肺がんなどの発がん性リスクがあることから、現在では製造・使用が禁止されています。
木造住宅の場合使用されている可能性は低いですが、鉄骨造で耐火建築物または準耐火建築物の場合、鉄骨の梁などに耐火被覆材として吹付けられている可能性があります。またマンション駐車場の天井などにも使用されているケースもあります。
石綿の使用方法や劣化状況などによって飛散状況は異なるため一概に危険とは言えませんが、重要事項説明書では使用調査の有無が問われており、調査することが義務付けられているわけではありません。
もし調査を希望する場合は不動産会社に相談し、買主の負担で行われることが一般的です。
I-14. 耐震診断の内容
耐震診断もまた調査が義務付けられているわけではなく、調査の有無と有の場合に調査内容の説明義務があります。
特に旧耐震基準（1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準）の建物の場合、耐震性能が低い可能性があるので補強工事も視野に入れておくべきです。
ただしいくら耐震性能が高くても地盤が軟弱だと、本末転倒なので地盤についてもあわせて確認をしておきましょう。
I-15. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）
建物が新築で住宅性能評価を受けた場合には重要事項説明書で説明が義務付けられています。
住宅性能評価は住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、住宅に関する品質や性能について客観的な基準に従って評価が行われますが、義務付けられているわけではありません。
また性能表示事項は10分野32項目で、各項目ごとの性能は等級や数値で表示され、等級は数字が大きいほど性能が高いことを表しています。
高性能住宅を語る住宅会社は多いですが、住宅性能評価は客観的に性能を判断できる物差しとして理解しておきましょう。
II. 取引条件に関する事項
II-1. 売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
この項目は主に手付金や固定資産税の精算金、管理費の精算金などのことを指します。
売買代金や交換差金以外の費用を明確化するために、その金額を授受する目的や授受の時期などが記載されます。
また精算金とは、たとえば固定資産税の場合1月1日時点の所有者に支払い義務があるため、期中に所有者が変更した際に変更時点からの費用を月割り（あるいは日割り）で計算した結果の費用のことです。
トラブルを避けるためにも必ず確認をしましょう。
II-2. 契約の解除に関する事項
契約の解除については主に下記の種類があります。
ポイントは解除後に支払い済みの費用がどのように返金されるかを確認しておきましょう。
| 手付解除 | 相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を支払うことで売買契約を解除できる |
| 引渡し完了前の滅失、毀損による解除 | 引渡し完了前に天災地変など買主・売主の責任にならない理由で対象不動産が滅失・毀損し、売買契約が不可能となった時の解除について |
| 契約違反による解除 | 売主または買主は相手方が債務の履行（代金の支払い、引渡しなど）を怠った際、書面により債務の履行の催促をした上で違約金の請求をできる |
| 融資利用の特約による解除 | 融資を利用する場合、期日までに融資承認の全部または一部について承認が得られないまたは否認された時に定められた契約解除期日までに契約を解除できる |
| 譲渡承諾の特約による解除 | 土地の賃借権を第三者に譲るときは土地所有者の承諾が必要となりますが、売主が期日までに土地所有者から譲渡の承諾を得られないときは、売主は売買契約を解除することができる |
| 契約不適合責任における解除 | 売主に契約不適合責任がある場合に、買主には「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つの権利が認められてる |
| その他の解除 | 買い替え特約に関する解除、クーリングオフに関する解除、合意解除などがあります |
II-3. 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
損害賠償額の予定とは、買主または売主のどちらかに債務不履行が発生した場合に、違約した側が相手方に支払う賠償額を予め定めることで、損害額を証明せずとも権利を行使できる制度のことです。これに対し違約金とは、債務不履行の場合に違約した者が相手方に支払うことを約束した金銭のことを言います。
損害賠償額の予定と違約金は法律の概念が異なりますが、実際は両者を区別することは難しいため、同様に扱われることが一般的です。
また契約上両方を定めることもできますが、高額になると買主の保護に欠けるため、宅建業者が売主で宅建業者以外の者が買主の場合は損害賠償額と違約金の合計額は代金の10分の2までとされています。
II-4. 手付金等の保全措置に関する概要（業者が自ら売主の場合）
手付金の保全措置とは、買主から売主へ支払う手付金が一定の条件額を超える場合に、手付金を第三者機関に保管し安全を担保することです。
ただし売主が宅建業者（不動産会社）で買主が宅建業者以外の場合に限ります。万が一契約以降、物件引渡し前に売主である宅建業者が倒産してしまい、手付金が返還されないリスクを回避するために買主を保護する目的があります。
手付金の保存措置の詳細については下記で解説しています。
手付金とは？【売買契約でトラブルにあわないために絶対知っておくべきこと】
II-5. 支払金及び預かり金の保全措置の概要
手付金の保全措置と同様に中間金やその他名目を問わず、宅建業者ではない買主から宅建業者である売主に支払われる金銭については、支払金及び預かり金として扱われます。
支払金及び預かり金が一定の条件額を超える場合は売主は保存措置が必要です。ただし下記の場合は保存措置は不要とされています。
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II-6. 金銭の賃借のあっせん
金銭の貸借のあっせんとは、不動産会社が買主に対して、住宅ローンを紹介することです。この住宅ローンは一般的に提携ローンと呼ばれ、不動産会社と金融機関が住宅ローンのあっせんについて事前に約定書を取り交わすことで、買主を代理して不動産会社が住宅ローンの手続きを行うことが可能になります。
重要事項説明書に金銭の賃借のあっせんの有無を選択し、有りの場合は金融機関名や借入額、借入期間、金利などの情報と融資承認取得期日を記載し、住宅ローン特約（解除要件）が設定されます。自身で直接住宅ローンの手続きを行う場合は、無しでOKです。
ただし無しの場合でも融資承認取得期日までに住宅ローンの審査に通らなかった時のローン特約は必ず設定しましょう。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを借りられなかったときには、違約金等の負担をすることなく、手付金が返還され、無条件で契約を解除することができるという約定です。
住宅ローン特約があれば、特約に基づいて売買契約を解除することができます。住宅ローン特約に基づいて契約解除の意思表示をすれば、無条件で手付金を取り戻すことができます。
また万が一住宅ローンが通らなかった際は、売主に契約解除期日までに解除通知書を送るか、覚書を締結する必要があるので対応を怠ると手付金が返還されなかったり、違約金を請求される場合があるので要注意です。
ちなみに住宅ローン特約で金融機関名や借入額のみの記載しかないケースもありますが、「ローン審査は満額で通過したものの金利が高いため契約を解除したい」という要望はこの場合ローン特約の範囲内ということで解除できません。
II-7. 契約不適合責任の履行に関する措置の概要
契約不適合責任をわかりやすく一言で表すと「契約書と異なる場合または、定められていない内容については、基本的に売主が責任を負う」です。たとえば雨漏りが発生している建物の売買契約で契約書にその旨の記載がない場合は、売主に責任が問われます。
一見当たり前のように聞こえますが、従来の瑕疵担保責任と比べ契約不適合責任ではより買主を保護する内容に改正され、買主に5つの権利が認められるようになりました。
詳細は下記の記事をで解説していますので是非ご覧下さい。
契約不適合責任における売主の免責契約は有効か？【買主の5つの権利と追及期間も解説！】
II-8. 割賦販売に係る事項
割賦販売（かっぷはんばい）とは「代金の全部または一部について物件引き渡し後1年以上の長期にわたり、2回以上に分割して受領することを条件に販売すること」と宅建業法で規定されています。
スマホを分割して購入する感覚をイメージしてもらえばわかりやすいと思います。
売買契約においては、手付金・中間金・決済金などのように分けて支払ったり、住宅ローンのように毎月々支払う方法が一般的ですがそれらとは意味合いが異なります。割賦販売では支払いが完了していなくても買主に所有権がある状態なので、売主のリスクが高く不動産売買では稀な契約です。
また不動産業者を売主とする割賦販売契約では、買主保護の観点から以下の点が認められていません。
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II-9. 土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算
不動産の売買において、土地の面積（地積）は重要なポイントの一つです。なぜなら売買代金は土地の面積の影響を受けるからです。たとえば相場が坪30万円の土地で、実際に測量した面積と登記簿上の面積が0.5坪違えば15万円もの差が生まれます。
そこで不動産売買では売買代金を算出する方法として「売買代金清算型」と「売買代金固定型」の2種類の決め方があります。
| 売買代金清算型 | ①売買契約締結後、残金決済までに測量を行い、その実側面積を地積と定め売買代金を決める方法 |
| 売買代金固定型 | ②すでに行われた測量による面積を地積と定め、売買契約時に定めた売買代金に固定する方法 |
| ③測量の有無にかかわらず登記簿上の面積を地積とし、売買契約時に定めた売買代金に固定する方法（公募売買） |
重要事項説明書では「土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算」の有無の記載事項がありますが、有の場合は売買代金清算型、無の場合は売買代金固定型ということになります。
II-10. その他重要な事項
ここの項目は特に定めがなく、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項について記載がされます。物件によってですが主に下記のような内容が挙げられます。
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III. マンションなど区分所有建物の場合に追加される10項目
マンションの売買に限り、重要事項説明書にさらに10項目が追加されます。
詳細は下記の記事で詳しく解説しているので、マンションを購入する予定の方は是非ご覧頂くことをおすすめします。
マンションの売買で追加される重要事項説明書10項目【ポイントをわかりやすく解説！】
まとめ
以上、重要事項説明書の25項目とポイントを解説させて頂きました。重要事項説明書は専門用語やわかりにくい表現も多いため、理解したつもりになって売買契約を結ぶと後々トラブルに発展する可能性があります。
この記事を読んだ方が、不動産トラブルを防ぐ知識をつけて頂き、満足のいくマイホーム生活を実現して頂けたら嬉しく思います。
最後までご覧頂き、ありがとうございました。
