知っておきたい不動産査定の基礎知識【種類や流れ、注意するべき点を解説!】

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  • そろそろ不動産の売却を検討している
  • 不動産査定ってどんなことをするの?
  • 不動産査定は何に注意すれば良い?

 

不動産を売却する上で、不動産査定は重要なポイントです。しかし初めての経験なのでよくわからないと悩んでいる方は多いでしょう。

とりあえず不動産会社に依頼するものの、知識がないので営業マンに言われた通りに進めていくことになります。結果的に希望通り売れれば良いですが、もし販売活動が難航してしまっては後悔することなりかねません。

実は販売活動がうまくいかいない原因は査定前の段階にある場合が多いです。

そこでこの記事では、不動産査定を依頼する前に知っておくべき基礎知識について詳しく解説しています

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不動産査定の種類や流れ、注意するべきポイントがわかるため必見です。

Contents

    1. 不動産査定とは
    2. 不動産査定の依頼方法
    3. 不動産査定方法の種類
      1. AI査定
      2. 机上査定
      3. 訪問査定
    4. 訪問査定の流れ
      1. step1. 不動産査定依頼
      2. step2. 必要書類の準備
      3. step3. 担当者による現地調査
      4. step4. 査定結果の報告
    5. 不動産査定の所要時間
    6. 不動産査定でチェックするポイント
    7. 不動産査定時に必要な書類
    8. 不動産査定で注意するべき点
      1. 相場を事前に確認しておく
      2. 査定額が高ければ良いものではない
      3. 複数の不動産会社に依頼する
      4. 不動産会社(営業マン)を見極める
      5. 査定額=売却価格とは限らない
    9. 不動産査定のまとめ

 

【不動産売却ガイド】7つの流れと注意点、かかる費用をわかりやすく解説!

不動産査定とは

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不動産査定とは、一戸建てやマンション、土地などの不動産を売却する際に、いくらで売却できるかの見込み額を算出することです。

不動産価格を算出方法はいくつかありますが、この記事で解説しているのは市場での評価額のことになります。

また不動産査定は不動産会社や担当する営業マンによって100万円以上の価格差が出ることも珍しくありません

しかし査定額が高ければ良いというわけではなく、結局売れなければ意味がないため、査定額の根拠や販売戦略の方が重要です。

基本的に査定は無料で依頼が可能ですが、不動産会社にとっては売却依頼を勝ち取るプレゼンテーションの場でもあるため、都合のいい話ばかりする営業マンには注意しましょう。

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つまり売主側もある程度目を養う力が必要ということです。

不動産査定の依頼方法

不動産査定を依頼するには大きく2つの方法があります。

一つ目は特定の不動産会社に直接アプローチすることです。どうやって不動産会社を選ぶかはその人の判断基準によって異なりますが、たとえば大手志向や地元に強い、紹介などでしょうか。

2つ目は、インターネットでの一括査定依頼です。一度で複数の会社にアプローチできるため、手取り早く依頼できるのが特徴です。基本的に依頼先は財閥系などの大手がメインとなります。

不動産査定方法の種類

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AI査定

最近見かけるようになったAI査定とは、インターネット上で不動産に関する必要項目を入力すると、瞬時に査定額が表示されるシステムのことをいいます。

個人情報を不要とする場合も多く、スピーディに査定額を知ることができるのが特徴です。

ただし査定額は過去の取引データをもとに算出されることが多く、データベースの内容が最新でなかったり、情報が少なかったりすると相場の価格とかい離することもあります。

そのためAI査定での価格は参考として考えましょう

机上査定

机上査定は、現地を見ずに書類やデータのみで査定額を算出する方法です。

依頼を受けた不動産会社は物件情報をもとに、過去の取引実績や近隣事例、市場の動向などを踏まえて査定額を算出します。Googleマップなどで現地の写真は見ますが、現地に足を運ぶことはありません。

本来査定額は建物や土地の状況も査定額に影響するため、机上査定は相場感を確認する場合に有効な手段です。

訪問査定

実際に現地を訪問し、建物や設備の状態、境界の有無、周辺環境などをチェックした上で査定額を算出するのが訪問査定です。

一戸建てやマンションの場合は、室内に入って確認を行います。

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AI査定や机上査定は簡易的な査定方法ですが、訪問査定はより精度の高い査定額を知ることができるのが特徴です。

訪問査定の流れ

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step1. 不動産査定依頼

不動産を売却することが決まったら、不動産会社に査定の依頼をしましょう。できれば複数社に依頼するべきです。理由は①1社だと査定額が適正か判断できないため②信頼できる不動産会社(営業マン)を見極めるためです。

査定を依頼したからといって、その不動産会社に売却を依頼することが決まるわけではありません。

step2. 必要書類の準備

訪問査定の予定日が決まったら、当日までに必要書類を準備しておきましょう。不動産査定時に必要な書類は下記をご確認下さい。

必要書類がなくても査定は可能ですが、あった方がより正確な査定額を算出することが可能です。

step3. 担当者による現地調査

当日やることといえば、一戸建てやマンションの場合は部屋の案内、担当者から質問された内容に答える程度です。

もし売主しか知り得ない物件や周辺環境に関することなどがあれば、包み隠さず答えるようにしましょう

特にマイナスな情報ほど早めに伝えておくべきです。査定額に影響することを恐れて隠しておくと、買主と契約してから契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任における売主の免責契約は有効か?【買主の5つの権利と追及期間も解説!】

step4. 査定結果の報告

報告は査定書を用いて担当者から説明がなされます。

査定書には査定額の他にも、査定額の根拠や販売戦略、不動産会社のアピールポイントなどが記載されているため、しっかり内容を確認しましょう

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媒介契約を結ぶ際は、任せて安心できる不動産会社(営業マン)かを基準に選ぶべきです。査定額が高いだけで判断してはいけません。

不動産査定の所要時間

訪問査定の場合、現地調査で30分〜1時間ほど時間を要します

そして調査した内容をもとに査定額を算出しますが、基本的にはPCでフォーマットに必要項目を入力することで自動的に査定額がはじき出されるため、特殊な物件を除き2時間もあれば査定書は完成します。

査定書の提示は早いと当日、遅くとも1週間位が目安です。

訪問査定でチェックされるポイント

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  • 売却理由、ローン残債、アピールポイント
  • 屋根、外壁、基礎、設備、内装の状態
  • メンテナンス・リフォームの有無や時期
  • 立地状況、境界、高低差、道路幅員など
  • 周辺環境、騒音、日当たりなど

不動産査定時に必要な書類

  • 身分証明書
  • ローン残高証明書
  • 登記簿謄本、公図、測量図
  • 物件の図面、仕様書など
  • 建築確認済証および検査済証
  • 購入当時の売買契約書・重要事項説明書
  • 物件のパンフレットなど
  • メンテナンス・リフォームの内容がわかる書類
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • マンションの管理規約など
  • マンションの維持管理費に関する書類

不動産査定で注意するべき点

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相場を事前に確認しておく

不動産会社に査定の依頼をする前に、相場を確認しておくことをおすすめします。なぜなら相場を知らないと、不動産会社が出す査定額が適正かを判断することができないからです。

相場はスーモやアットホーム、ホームズなどの不動産ポータルサイトで、現時点で売りに出ている同エリアの物件情報を検索することで簡単に調べることができます。細かい条件は異なるかもしれませんが、目安を知るには十分です。

またレインズマーケットインフォメーションで全国で取引された物件情報を検索することができます。近隣で条件が類似した物件を参考にすると良いでしょう。

査定額が高ければ良いものではない

売主の中には、高い査定額を出してくれた不動産会社に依頼しようと考える方がいます。実はこの考え方は非常に危険です。

なぜなら高く売りたい心理を利用し、相場よりあえて高い査定額を出して媒介契約を勝ち取ろうとする不動産会社が存在するからです。

当然相場より高ければ、余程立地条件などが良い場合でもない限り簡単には売れません。

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結局ズルズルと値下げを繰り返すことになっては時間の無駄といえます。

複数の不動産会社に依頼する

不動産査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。理由は以下の通りです。

  • 1社だと査定額が適正か判断できない
  • 信頼できる不動産会社を見極めるため

 

不動産売却は担当する不動産会社(営業マン)によって決まるといっても過言ではありません。査定依頼をすることは、単に査定額を知ることだけが目的ではありません。

任せて安心できる不動産会社(営業マン)を探す目的も含まれているため、複数社を比較して検討すると良いでしょう。

不動産会社(営業マン)を見極める

任せて安心できる優秀な不動産会社(営業マン)は以下のような特徴があります。

  • 査定額の根拠が明確
  • 不動産の知識や経験が豊富が説明がわかりやすい
  • 物件のメリット・デメリットを把握している
  • 販売戦略がしっかり考えられている
  • 不動産会社(営業マン)のアピールポイントが魅力的

 

逆にイマイチな営業マンは、査定額の根拠や販売戦略が曖昧、相場より査定額が高い、都合の良いことしか言わないなどの特徴があります。このような営業マンは専任媒介契約を結ぶことしか考えていない可能性があるため要注意です。

査定額=売却価格とは限らない

査定額は、必ずその査定額で売れることを保証するものではありません。あくまで買主がいてこその不動産売買であるため、経済状況や需給バランス、タイミングなどによっては買主が見つからず、値下げが必要なこともあります。

また買主から値引きを要求されるケースも少なくないため、柔軟な考えを持つことも時には重要です。

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突然値引き要求があってもすぐに判断できないため、事前に妥協額は検討しておくべきでしょう。

不動産査定のまとめ

以上、不動産査定を依頼する前に知っておくべき基礎知識について詳しく解説致しました。

不動産査定は査定額を知るだけでなく、不動産の販売活動や結果の良し悪しを左右する重要な場面でもあります

この記事から不動産査定の流れや注意すべきポイントを理解頂き、納得の不動産売買を目指しましょう。

最後までご覧頂き、ありがとうございました。

 

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