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突然ですがもし、数千万円のローンを組んで購入した土地にマイホームを建てられないと分かったらどんな気分になるでしょうか…。
または近隣住人が道路に障害物を置いて通行妨害してきたらどうでしょう…。
恐ろしくて想像すらしたくありませんが、これらは実際に起きている代表的な私道トラブルなのです。
1. 私道トラブル例
1-1. 私道の通行妨害
テレビのワイドショーなどで、私道にバリケードを設置して近隣住人の通行を妨害する行為を見たことをありませんか？
他人事のように見てしまいがちですが、実際自身に起こったらたまったものではありません。
近隣住人の人間性などにもよりますが、このようなトラブルが起きる要因には私道負担の種類が大きく関係しています。
実は私道負担の種類には「共同所有型私道」と「相互持合型私道」の2つあり、下記のように異なります。
| 共同所有型私道 | 私道一帯を複数の所有者で共有し、所有権を何割持っているかを持分で表す（ex.持分割合8分の1など） |
| 相互持合型私道 | 私道を分筆して、それぞれが別々の所有者とする負担方法 |
私道負担とは？【購入時に気をつけるべきポイントを詳しく解説！】
実際にトラブルが多いのは「相互持合型私道」の方で、上記の私道妨害トラブルもこれが要因で発生します。
理由は私道と言えど自らの土地と変わりはないので、他の所有者の通行を拒む人が存在するからです。
本来道路としてみなされていれば通行地役権が認められているので、他の私道所有者が相互に通行しても問題はありません。
（ただし、通行料などの対価を請求される可能性はあります。）
トラブルに発展するケースは、聞く耳を持たず私道を一部占領したり、高額な通行料を請求する住人がいることなので、そうなると弁護士に頼る必要が出てきます。
もちろん費用や時間もかかりますので、相応の覚悟が必要でしょう。
1-2. 建築工事に伴う通行や道路掘削許可を得られない
上記の表で解説した「共同所有型私道」の場合、複数の所有者で共有しているため、個人の判断で自由に何をしてもいいわけではありません。
内容によって、どれだけの同意が必要かが異なるので下記をご参考ください。
| 内容 | 条件 | 具体例 |
| 保存行為 | 各共有者の単独判断で可能 | 私道の一部舗装 |
| 管理行為 | 共有持分の過半数の同意が必要 | 給排水工事に伴う私道の掘削、私道全体の舗装 |
| 変更・処分行為 | 共有者全員の同意が必要 | 砂利道をアスファルト舗装にする |
では前置きは以上として、建築工事に伴う通行や道路掘削許可が取れないとはどうゆうことかを解説します。
通常建物を建てる際には、建築資材を運ぶトラックや重機の通行は必須です。
また水道や下水を利用するには、埋設されている私道管と接続をするために私道を掘削する工事が必要となります。
この場合管理行為に該当するため共有持分の過半数の同意が必要ですが、工事車両の振動や工事の騒音などを理由に同意を得られない場合が実際にあります。
ただし「相互持合型私道」の場合は、掘削する箇所の所有者の許可があればOKです。
どちらにせよ許可を得られない場合、土地を買ったとしても建物を建てられない事態に陥ってしまいます。
また足元を見て、高額な金銭を要求する悪質なケースも存在するので要注意です。
そのため私道に接する土地を購入する際は、建築工事に伴う通行や道路掘削許可を取得できるかを事前に確認してから契約することをおすすめします。
1-3. 私道負担のない土地の購入
まれに私道負担のない土地の購入を検討している方がいらっしゃいますが、本当に良いのでしょうか？
そういった土地は相場と比較して、かなり安い価格設定になっているため魅力を感じる気持ちはわかります。
またその私道が位置指定道路として認められているため、住宅を建築することが可能な土地であり、さらに掘削許可証や通行許可証も私道の負担者から取得できるので工事も可能です。
位置指定道路とは
建築基準法は、幅員４ｍ以上の私道のうち、一定の基準に適合するものについて、土地を建物の敷地として利用するため、建物を築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けた場合、法律上道路と扱うこととしています（建築基準法４２条１項５号）。
一見問題なさそうですが結論を言うと、私道負担のない土地の購入は絶対に避けるべきです。
安くても、建築の条件が整っていてもおすすめはしません。
理由は将来、相続や売買などで私道負担者が変わった場合にトラブルになる可能性があるからです。
金銭の要求をしてきたり、私道の通行を拒んだりされる可能性が考えられます。
仮に通行地役権を主張できたとしても、トラブルになったら普通の生活をするだけで負い目を感じたり、そのようなストレスを抱えながら生きるのは辛いでしょう。
ただし私道負担者から持分を分けてもらえる場合に限り、検討するのもアリだと思います。
もちろん無償でもらえるわけではありませんので、買取や登記の費用が発生する点は考慮するべきです。
2. 私道トラブル被害に遭わないためのポイント
では、このような私道トラブルの被害に遭わないためにはどのようにすれば良いのでしょうか。
もちろん予期せぬ事態が生じたり所有者が変わったりして、100％トラブルを防げるとは言い切れませんが、下記については必ず把握しておくべきです。
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2-1. その私道の種類を知る
まずは私道の種類が「共同所有型私道」なのか「相互持合型私道」なのかを知ることが大切です。
特に「相互持合型私道」の場合は、自分の土地に接する道路が他人の私道なんてこともあるので、トラブルが発生しやすいと言えます。
例えば、所有者が変わって金銭を要求されるようになったりするケースもあったりします。
2-2. 車両通行や道路掘削許可証を契約前に取得する
ポイントは契約前に許可を得ることで、私道の所有者全員からが望ましいです。
もちろん自ら動く必要は無いので担当する不動産会社に依頼し、許可の確認をしてもらいましょう。
さらに言えば口頭での許可ではなく、書面として取得することをおすすめします。
2-3. かつて私道のトラブルはないか確認する
もし私道負担のある土地や中古住宅を購入するのであれば、過去にトラブルがなかったかも必ず確認しておきましょう。
情報は売主が持っているので、不動産会社を通してヒアリングしてもらえばOKです。
土地や建物にばかりに気を取られ、私道についてはよくわからないなんてことにならないようにご注意を。
2-4. 信頼できる不動産会社（営業マン）を選ぶ
つまり不動産に関する知識や経験があり、トラブルが起きないように率先して行動してくれる不動産会社（営業マン）を選ぶことです。
売ることしか頭にない営業マンとは距離をおいた方が良いです。
またやさしいとか親身だとか誠実だから信頼できるわけではないのでご注意を。
3. まとめ
以上、私道トラブルの例と被害に遭わないためにやるべき事について解説させて頂きました。
もし仮にトラブルに巻き込まれてしまうと、民事調停や訴訟などに発展するケースもあるので要注意です。
私道に接する不動産を検討している方は、対象となる土地や建物だけでなく付随する私道についても十分理解した上で購入を決めるようにしましょう。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
