建ぺい率や容積率は建物の面積を制限するためのもの【計算方法や特例条件等を解説】

建ぺい率・容積率のイメージ画像

建ぺい率・容積率のイメージ画像

  • 建ぺい率と容積率の違いがよくわからない
  • 検討している土地にどれ位の面積の建物が建てられるか知りたい
  • どうやって建ぺい率・容積率は計算するの?

 

土地探しや注文住宅を検討している方であれば一度は「建ぺい率」や「容積率」という言葉を聞いたことはあると思います。しかし、具体的にどんなものかを理解している人はそれほど多くはないでしょう。

どちらも建物の面積を規制する法律で建物を建てる際には必ず関わってきます。

土地を購入してから「想像していた建物が建てられない…」と後悔しないためにも、これから家づくりを検討する方は「建ぺい率」や「容積率」について理解しておくべきです。

この記事では、「建ぺい率」と「容積率」の詳しい内容や計算方法、特例条件などについて解説しています

コメントする人の画像
読んで頂くと、理想の家を実現するための基礎知識を学ぶことができます。

Contents

  1. 建ぺい率と容積率とは?
  2. なぜ建ぺい率や容積率が定められているのか
  3. 建ぺい率・容積率は用途地域によって異なる
    1. 用途地域とは?
    2. 用途地域別の建ぺい率・容積率
  4. 建ぺい率・容積率の計算方法
  5. 建ぺい率・容積率の特例
    1. 角地緩和による建ぺい率10%アップ
    2. 容積率の前面道路制限
    3. 容積率の緩和条件
  6. 建ぺい率・容積率の調べ方
    1. 役場に問い合わせる
    2. インターネットで調べる
  7. 建ぺい率・容積率以外の制限
    1. 道路斜線制限
    2. 北側斜線制限
    3. 日影規制
    4. 高度地区
    5. 地区計画
  8. まとめ

建ぺい率と容積率とは?

建築基準法のイメージ画像

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。よりわかりやすく説明すると、敷地を上空から見た場合に建築可能な建物の広さの上限を定めたものです。

一方容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことです。

つまり、建ぺい率は敷地面積に対して平面的な広さの上限を規制ものに対し、容積率は建物のボリュームを規制しています。

なぜ建ぺい率や容積率が定められているのか

建ぺい率や容積率が定められている理由は、以下の通りです。

  • 敷地に一定の空間を空けることで日照や風通しを確保するため
  • 近隣で火災が発生した際に建物への燃え広がりを防ぐため
  • 地震などの災害が発生した際に逃げ道を確保しやするくるため
  • 地域に応じた街並みを形成するため

 

もし建ぺい率や容積率が無ければ敷地目一杯に建物を建てることができ、住環境としては決して良いものではないでしょう。しかし都心部の狭小地と地方のニュータウンとで同じ規制を設けるのでは柔軟性に欠けます。

コメントする人の画像
そのため建ぺい率や容積率は用途地域に応じて細く設定されているのです。

建ぺい率・容積率は用途地域によって異なる

都市風景の画像

用途地域とは?

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために用途に応じて分けられた地域のことをいいます。住居系から商業系、工業系など更に細かく13の地域に分類されます。

用途地域では、建てられる建物の種類や面積などが定めれています。また建ぺい率や容積率も用途地域によって異なります。

用途地域別の建ぺい率・容積率

以下は用途地域別に建ぺい率と容積率をまとめた表です。パーセンテージが低いほど建てられる建物の面積が小さいということになります。

住居系は商業系や工業系と比べ、建てられる建物の面積の制限が厳しいことがわかります。

用途地域 建ぺい率 容積率
第一種低層住居専用地域 30%、40%、50%、60% 50%、60%、80%、100%、150%、200%
第二種低層住居専用地域 30%、40%、50%、60% 50%、60%、80%、100%、150%、200%
第一種中高層住居専用地域 30%、40%、50%、60% 100%、150%、200%、300%
第二種中高層住居専用地域 30%、40%、50%、60% 100%、150%、200%、300%
第一種住居地域 50%、60%、80% 200%、300%、400%
第二種住居地域 50%、60%、80% 200%、300%、400%
準住居地域 50%、60%、80% 200%、300%、400%
田園住居地域 30%、40%、50%、60% 50%、60%、80%、100%、150%、200%
近隣商業地域 60%、80% 200%、300%、400%
商業地域 80% 200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%
準工業地域 50%、60%、80% 200%、300%、400%
工業地域 50%、60% 200%、300%、400%
工業専用地域 30%、40%、50%、60% 200%、300%、400%

建ぺい率・容積率の計算方法

計算のイメージ画像

建ぺい率と容積率は以下の計算式で求めるとこができます。

建ぺい率(%)= 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
容積率(%)= 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

 

たとえば第二種住居地域(建ぺい率50%/容積率200%)で敷地面積200㎡、建築面積80㎡、延床面積240㎡の3階建てを例に計算してみると

80㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 40% 建ぺい率は40%

240㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 100% 容積率は120%

上記の計算の通り、建ぺい率50%に対して40%、容積率200%に対して120%であることから、対象の建物は問題なくクリアできているといえます。

建ぺい率・容積率の特例

角地の画像

角地緩和による建ぺい率10%アップ

角地緩和とは特定行政庁が指定する角地の条件に当てはまる場合、建ぺい率の上限が緩和されることをいいます。用途地域で定められた建ぺい率に10%上乗せさせた建ぺい率で建物を建てることが可能です。

詳細は下記の記事で解説していますので是非ご覧下さい。

角地緩和の適用条件と建ぺい率について解説【隅切りとの関係性に要注意!】

容積率の前面道路制限

前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路の幅員に係数(原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6)を乗じた容積率か、用途地域ごとに指定されている容積率とを比較し、いづれか小さい方の容積率がその土地の容積率の上限として適用されることになります。

容積率の緩和条件

下記のように一定の条件で容積率が緩和されるケースがあります。

  • 建物内に地下室がある場合、住宅として使用する部分の床面積の3分の1を限度として容積率の計算から除外できる
  • 建物内に駐車場がある場合、床面積の5分の1を限度として容積率の計算から除外できる
  • ロフトや小屋根裏収納は、それらがある階の床面積の2分の1を限度として容積率除外されます。ただし、小屋裏収納の高さは1,400mm以下とする。
  • 出幅が2m以下のベランダやバルコニーは、延床面積に算入されない

建ぺい率・容積率の調べ方

どんな方法?のイメージ画像

役場に問い合わせる

建ぺい率や容積率は、市町村役場の建築指導課または都市計画課に問い合わせることで確認することが可能です。ただし住居表示などがわからないと正確な場所を特定できないため、直接窓口まで足を運ばなければならないケースもあります。

インターネットで調べる

市町村によって異なりますが、インターネットサービスで建ぺい率や容積率などの都市計画情報を公開している場合もあります。

コメントする人の画像
調べたい方は「対象の市町村名+都市計画情報」と検索してみると良いでしょう。

建ぺい率・容積率以外の規制

北道路の画像

道路斜線制限

道路斜線制限は前面道路への日当たりや風通しを確保することを目的とし、建物の高さを制限する規制のことです。道路の反対側から一定の勾配(用途地域によって異なる)で敷地に向かって斜線を引き、その斜線の範囲内に建物が収まるように建築しなければなりません。

北側斜線制限

北側斜線制限は北側にある隣地の日当たりを確保するために、建物の高さを制限します。適用されるのは第一種及び第二種低層住居専用地域と第一種及び第二種中高層住居専用地域内です。

具体的には、境界線から垂直に5mまたは10m上がった先の高さから一定の勾配を付けて、その斜線の範囲内に建物を収める必要があります。

コメントする人の画像
住宅街を歩いていると稀に北側の屋根が不自然な形をしている建物を見かけることがありますが、多くは北側斜線制限によるものです。

日影規制

日影規制とは中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保し住環境を保護するための規制のことです。地方公共団体の条例により、規制対象区域と規制値等を決定しています

冬至の日(12月22日ごろで、1年で一番影が長くなる日)を基準として、敷地境界線から5m超、10m超の範囲内で一定時間以上の日影を生じさせることのないよう建物の高さを規制します。

高度地区

高度地区は市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図るために、建築物の高さを定めている地区のことです。建物の高さの最低限度を定める最低限度高度地区(最低高さ制限)と、最高限度を定める最高限度高度地区(最高高さ制限)とがあります

地区計画

地区計画はそれぞれの地区の特性に応じて、一体的に良好な環境を整備・開発・保全するために設けられた計画のことです。都市計画や建築基準法でカバーしきれない内容を反映します

たとえば近隣の景観を保全するために、建築面積を制限し、緑地帯を設けるよう指定するなどがあります。

まとめ

以上、「建ぺい率」と「容積率」の詳しい内容や計算方法、特例条件などについて解説いたしました。

解説した内容は注文住宅を建てる上で、知っていて損しない内容です。

これから家づくりを始める方は、理想の住まいを実現するために是非参考にして頂けたら幸いです。最後までご覧頂き、ありがとうございました。

 

関連記事

  1. マンションの画像

    中古マンション購入の注意点5選【潜在的なリスクを宅建士が解説!】

  2. トラブルのイメージ画像

    私道トラブル例と発生原因を詳しく解説!【被害に遭わないためのポイントは?】

  3. 私道持分のイメージ画像

    私道負担とは?【購入時に気をつけるべきポイントを詳しく解説!】

  4. リスクのイメージ画像

    安い土地の特徴とリスクを解説【価格以外にどんな人におすすめ?】

  5. 手付金の支払いイメージ画像

    手付金とは?【売買契約でトラブルにあわないために絶対知っておくべきこと】

  6. 2Fリビングのイメージ画像

    2階リビングはどんな人に向いている?【メリット・デメリットを詳しく解説】

  1. 建売住宅の画像

    建売住宅のデメリットとメリットは?後悔しないために知っておくべ…

  2. 眠れないイメージ画像

    眠れない寝室の間取りの特徴5選【音の配慮ができていないと後悔しま…

  3. 屋上のイメージ画像

    屋上のある家を建てると後悔する!【デメリットとメリットを解説】

  4. 老後の住まいのイメージ画像

    老後は賃貸住宅を借りれない!?一生賃貸派が考えておくべきポイント

  5. レンタルor購入イラスト画像

    「賃貸と持ち家で1,300万円の差」が出ると言われる真相を検証してみ…

  1. 手数料の値引きのイメージ画像

    仲介手数料の値引き交渉のコツを解説【実はデメリットもあるので要…

    2023.03.22

  2. 2Fリビングのイメージ画像

    2階リビングはどんな人に向いている?【メリット・デメリットを詳し…

    2022.05.31

  3. 新築計画のイメージ画像

    新築で「やっておけば良かった」と思うこと6選【失敗例から家づくり…

    2022.04.20

  4. リビングの画像

    シートフローリングにして後悔する理由3選【どんな人におすすめか?…

    2023.01.15

  5. 建ぺい率・容積率のイメージ画像

    建ぺい率や容積率は建物の面積を制限するためのもの【計算方法や特…

    2023.04.19

カテゴリー

ブログランキング参加中!