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土地探しや注文住宅を検討している方であれば一度は「建ぺい率」や「容積率」という言葉を聞いたことはあると思います。しかし、具体的にどんなものかを理解している人はそれほど多くはないでしょう。
どちらも建物の面積を規制する法律で建物を建てる際には必ず関わってきます。
土地を購入してから「想像していた建物が建てられない…」と後悔しないためにも、これから家づくりを検討する方は「建ぺい率」や「容積率」について理解しておくべきです。
この記事では、「建ぺい率」と「容積率」の詳しい内容や計算方法、特例条件などについて解説しています。
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Contents |
建ぺい率と容積率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。よりわかりやすく説明すると、敷地を上空から見た場合に建築可能な建物の広さの上限を定めたものです。
一方容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことです。
つまり、建ぺい率は敷地面積に対して平面的な広さの上限を規制ものに対し、容積率は建物のボリュームを規制しています。
なぜ建ぺい率や容積率が定められているのか
建ぺい率や容積率が定められている理由は、以下の通りです。
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もし建ぺい率や容積率が無ければ敷地目一杯に建物を建てることができ、住環境としては決して良いものではないでしょう。しかし都心部の狭小地と地方のニュータウンとで同じ規制を設けるのでは柔軟性に欠けます。
建ぺい率・容積率は用途地域によって異なる
用途地域とは？
用途地域とは、計画的な市街地を形成するために用途に応じて分けられた地域のことをいいます。住居系から商業系、工業系など更に細かく13の地域に分類されます。
用途地域では、建てられる建物の種類や面積などが定めれています。また建ぺい率や容積率も用途地域によって異なります。
用途地域別の建ぺい率・容積率
以下は用途地域別に建ぺい率と容積率をまとめた表です。パーセンテージが低いほど建てられる建物の面積が小さいということになります。
住居系は商業系や工業系と比べ、建てられる建物の面積の制限が厳しいことがわかります。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 |
| 第一種低層住居専用地域 | 30％、40％、50％、60％ | 50％、60％、80％、100％、150％、200％ |
| 第二種低層住居専用地域 | 30％、40％、50％、60％ | 50％、60％、80％、100％、150％、200％ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 30％、40％、50％、60％ | 100％、150％、200％、300％ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 30％、40％、50％、60％ | 100％、150％、200％、300％ |
| 第一種住居地域 | 50％、60％、80％ | 200％、300％、400％ |
| 第二種住居地域 | 50％、60％、80％ | 200％、300％、400％ |
| 準住居地域 | 50％、60％、80％ | 200％、300％、400％ |
| 田園住居地域 | 30％、40％、50％、60％ | 50％、60％、80％、100％、150％、200％ |
| 近隣商業地域 | 60％、80％ | 200％、300％、400％ |
| 商業地域 | 80％ | 200％、300％、400％、500％、600％、700％、800％、900％、1000％ |
| 準工業地域 | 50％、60％、80％ | 200％、300％、400％ |
| 工業地域 | 50％、60％ | 200％、300％、400％ |
| 工業専用地域 | 30％、40％、50％、60％ | 200％、300％、400％ |
建ぺい率・容積率の計算方法
建ぺい率と容積率は以下の計算式で求めるとこができます。
| 建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 |
| 容積率（％）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100 |
たとえば第二種住居地域（建ぺい率50%／容積率200%）で敷地面積200㎡、建築面積80㎡、延床面積240㎡の3階建てを例に計算してみると
80㎡ ÷ 200㎡ × 100 ＝ 40% 建ぺい率は40%
240㎡ ÷ 200㎡ × 100 ＝ 100% 容積率は120%
上記の計算の通り、建ぺい率50%に対して40%、容積率200%に対して120%であることから、対象の建物は問題なくクリアできているといえます。
建ぺい率・容積率の特例
角地緩和による建ぺい率10%アップ
角地緩和とは特定行政庁が指定する角地の条件に当てはまる場合、建ぺい率の上限が緩和されることをいいます。用途地域で定められた建ぺい率に10%上乗せさせた建ぺい率で建物を建てることが可能です。
詳細は下記の記事で解説していますので是非ご覧下さい。
角地緩和の適用条件と建ぺい率について解説【隅切りとの関係性に要注意！】
容積率の前面道路制限
前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路の幅員に係数（原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率か、用途地域ごとに指定されている容積率とを比較し、いづれか小さい方の容積率がその土地の容積率の上限として適用されることになります。
容積率の緩和条件
下記のように一定の条件で容積率が緩和されるケースがあります。
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建ぺい率・容積率の調べ方
役場に問い合わせる
建ぺい率や容積率は、市町村役場の建築指導課または都市計画課に問い合わせることで確認することが可能です。ただし住居表示などがわからないと正確な場所を特定できないため、直接窓口まで足を運ばなければならないケースもあります。
インターネットで調べる
市町村によって異なりますが、インターネットサービスで建ぺい率や容積率などの都市計画情報を公開している場合もあります。
建ぺい率・容積率以外の規制
道路斜線制限
道路斜線制限は前面道路への日当たりや風通しを確保することを目的とし、建物の高さを制限する規制のことです。道路の反対側から一定の勾配（用途地域によって異なる）で敷地に向かって斜線を引き、その斜線の範囲内に建物が収まるように建築しなければなりません。
北側斜線制限
北側斜線制限は北側にある隣地の日当たりを確保するために、建物の高さを制限します。適用されるのは第一種及び第二種低層住居専用地域と第一種及び第二種中高層住居専用地域内です。
具体的には、境界線から垂直に5mまたは10m上がった先の高さから一定の勾配を付けて、その斜線の範囲内に建物を収める必要があります。
日影規制
日影規制とは中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保し住環境を保護するための規制のことです。地方公共団体の条例により、規制対象区域と規制値等を決定しています。
冬至の日（12月22日ごろで、1年で一番影が長くなる日）を基準として、敷地境界線から5ｍ超、10ｍ超の範囲内で一定時間以上の日影を生じさせることのないよう建物の高さを規制します。
高度地区
高度地区は市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図るために、建築物の高さを定めている地区のことです。建物の高さの最低限度を定める最低限度高度地区（最低高さ制限）と、最高限度を定める最高限度高度地区（最高高さ制限）とがあります
地区計画
地区計画はそれぞれの地区の特性に応じて、一体的に良好な環境を整備・開発・保全するために設けられた計画のことです。都市計画や建築基準法でカバーしきれない内容を反映します。
たとえば近隣の景観を保全するために、建築面積を制限し、緑地帯を設けるよう指定するなどがあります。
まとめ
以上、「建ぺい率」と「容積率」の詳しい内容や計算方法、特例条件などについて解説いたしました。
解説した内容は注文住宅を建てる上で、知っていて損しない内容です。
これから家づくりを始める方は、理想の住まいを実現するために是非参考にして頂けたら幸いです。最後までご覧頂き、ありがとうございました。
