買ってはいけない中古住宅の特徴7選【不動産のプロがわかりやすく解説!】

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  • 中古住宅を検討しているが何に注意すればいいかわからない
  • 内装はリフォーム済みでキレイだけど、基礎や躯体はどうやって判断するの?
  • 将来売却を前提に中古住宅を購入したい

 

中古住宅を検討しているけど「中古って何か不安…」「後からトラブルになるのは避けたい…」こんな不安を抱いてはいませんか?

実際中古住宅の引き渡し後のトラブルは少なく無く、最悪の場合裁判に発展するケースもあります。トラブルの原因は様々ですが、買主側もトラブルに巻き込まれないために知識は付けておくべきです。
この記事では買ってはいけない中古住宅の特徴7選を、現役の宅建士が詳しく解説しています

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最後まで読んで頂くと、中古住宅選びで失敗しないためのポイントが分かります。

Contents

  1. 買ってはいけない中古住宅の特徴7選
    1. 違法建築物
    2. 建物が傾いている
    3. 基礎にヒビが入っている
    4. 旧耐震基準の建物
    5. 雨漏りのシミ跡がある
    6. シロアリの被害がある
    7. カビがひどい(もしくはカビ臭い)
  2. 実際は判断が難しいのでホームインスペクションで確認を
  3. まとめ

買ってはいけない中古住宅の特徴7選

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違法建築物

違法建築物とは、建築基準法で定められた基準に適合していない建物のことを指します。

新築時はそうでなくても、リフォームや増築工事などで売主も気づかずに違法建築物になっていることもあるので要注意です。そんな物件を買わないのは当然と思うでしょうが、一般の方が違法建築物かを判断するのは簡単ではありません。

詳細は下記の記事で解説していますので是非ご覧ください。

違法建築物とは?具体的な種類と見抜き方を現役の宅建士が詳しく解説!

建物が傾いている

住宅診断士がビー玉を床に置いて、転がるか確かめるようなテレビ番組を誰もが一度は見たことがあると思います。しかし建物は精密機械とは異なりますので、大体は転がります。

実際国交省の通達で定められた許容範囲は1000分の3までとされており、つまり10m進んで3cmの傾きは許容範囲ということです。

しかしビー玉が転がるスピードが速かったり、体感的に傾いていると感じる場合は問題ありと判断した方が良いでしょう。

また窓や内部建具が閉まりにくい場合は、原因が建物の傾きなのか、または枠自体のゆるみや歪みなのかは確認すべきです。

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内見の際にスリッパを履いていると体感的にわかりにくいので、脱いで確認することがおすすめ。

基礎に深刻なヒビが入っている

基礎にヒビが入っていると、そこから雨水が侵入し内部の鉄筋が錆びて基礎の強度低下を招く恐れがあります。特に深刻なヒビを放置していると、最悪の場合地盤沈下を引き起こしてしまう可能性があるので要注意です。

またヒビ割れ付近に茶色い染みの跡が見られる場合は、基礎の内部に雨水が侵入しているサインです。鉄筋のサビを含んだ液体が外部に溢れてしまっている状態ですので、購入は控えた方が良いでしょう。

ちなみにヘアクラックと呼ばれる幅0.3ミリ程のヒビは、基礎の構造自体に影響は無いと言われています。

旧耐震基準の建物

旧耐震基準とは震度5強程度の中規模な揺れでも倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準の建物のことを指します。つまり別の言い方をすると震度6を超える揺れに対しては、倒壊のリスクがあるということです。

1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準なので、築40年くらいの建物が該当することになります。

もちろん補強工事で問題は解消できるかもしれませんが、建物によっては基礎に鉄筋が入っていないなど根本的に解決できない場合もあるので要注意です。

では現行の新耐震基準の建物であれば100%安心かと言われると、実際はそうでもありません。理由はいくら耐震性能が高くても、地盤が弱いとあまり意味がなくなってしまうからです。

建物ばかりに気を取られがちですが、安定した地盤を選ぶことの方が重要であるといえます。

失敗しない土地選びのポイント20選【不動産のプロはここをチェックしています】

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雨漏りのシミ痕がある

天井などの一部に変色したシミを発見したら要注意です。

過去に雨漏りが発生した証拠ですので、屋根材が破損していたり下地が劣化している可能性が高いです。

屋根材がスレートなら10年毎の塗装が必要で、瓦はメンテナンスフリーとされていますが実際は30年位で下地が劣化するので、メンテナンスの状況を確認すると良いでしょう。

また雨漏りの箇所を放置していると構造材が腐食したり、シロアリの発生リスクにつながります

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たとえ雨漏りのシミ痕がなかったとしても、過去に雨漏りがなかったかの事実関係は売主に確認しておくとをおすすめします。

シロアリの被害がある

シロアリは湿気の多い場所を好むため、建物の北側や水回りなどの床下に多く発生します。

飛来して建物内に侵入してくると思われがちですが、実はほとんどの侵入経路が基礎であることから、中々気付きにくく気づいた時には既に甚大な被害が発生していることもあります。

もし柱や土台などの構造材にシロアリの被害があると、地震などがきっかけで倒壊するリスクが考えられます

また鉄骨の住宅だからといって関係ない話ではなく、1階の床組(床を支える部材)や目に見える部分も含め、木材が多く使われているため安心はできません。

過去に被害があって修復工事を行なった建物だとしても、修復工事の内容や防蟻処理の状況をしっかりと確認しましょう

カビがひどい(もしくはカビ臭い)

カビが繁殖する要因は様々ですが、多くは立地環境や日当たりなどの外的要因が大きく影響します。そのため建物周りに緑色のコケが生えていたり、ジメジメすると感じる場合は100%の対策は難しいです。

それ以外は、床下の防湿処理が適切でなかったり、配管の水漏れなどの内的要因考えられます。

またカビが広範囲に渡る場合は、根本的な要因が1箇所だとは限らないので、建物内の隅々まで調査する必要があります。

場合によっては大規模な修繕費用がかかる場合もあるので、カビの状況が酷い場合は購入は見送った方が良いです。

カビは根本的な要因を解決しない限りは、その場凌ぎにしかなりません。いくらリフォームでクロスを張り替えようがすぐにメッキは剥がれてしまいます。

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そのような物件も実際売りに出てることもあるので、不動産会社や売主に必ずカビについてヒアリングをしましょう。

実際は判断が難しいのでホームインスペクションで確認を

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ここまで買ってはいけない中古住宅の特徴を解説しましたが、一般の方が全てをチェックすることは難しいと思います。

そこでおすすめなのは売主、もしくは不動産会社に依頼してホームインスペクション(住宅診断)を実施してもらうことです。

ホームインスペクションとは住宅診断士が建物の劣化状況や欠陥の有無、改修工事の箇所や時期を診断することです

第三者的な立場から、また専門家の見地からアドバイスや診断内容を報告書としてまとめてくれるため、最近急速に普及してきています。

出典:日本ホームインスペクターズ協会

ただし5〜12万円前後の調査費用が発生してくるので売主、もしくは不動産会社への相談が必要です。

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間違っても、建物をよく見ず資料だけで購入を決めるようなことは絶対に控えましょう。

まとめ

以上、買ってはいけない中古住宅の特徴7選を解説させて頂きました。

  • 違法建築物
  • 建物が傾いている
  • 基礎にヒビが入っている
  • 旧耐震基準の建物
  • 雨漏りのシミ跡がある
  • シロアリの被害がある
  • カビがひどい(もしくはカビ臭い)

 

中古住宅は世に同じものは無く、環境や使い方、メンテナンスによって劣化状況が大きく変わってきます。多少古くても保存状態が良い中古住宅もあれば、その逆の場合もあります。

大切なことは中古住宅の状態を適切に見極め、健康で幸せな生活を送れる住まいを見つけることです。

そんな住まい探しができるよう、この記事を読んだ方のお役に立つことができれば嬉しく思います。

最後までご覧頂き、ありがとうございました。

 

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