土地相場はどうやって調べるの?【4つの方法をわかりやすく解説】

都市風景の画像

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  • 不動産会社に土地の売却の依頼をする前に、相場を知りたい
  • 複数の不動産会社に依頼したが、査定額に開きがあってどれが正しいかわからない
  • 1番高い査定額をつけてくれた不動産会社に任せればいいの?

 

土地や建物を売却しようと考えている方は「一体いくらで売れるか」が1番気になるところだと思います。

複数の不動産会社に依頼をして、「一番高い査定額をつけてくれたところに任せよう」と考えている方は失敗する可能性が高いです

 

理由は相場もわからない売主の無知につけ込んで、相場より高い査定額を提示し他社を出し抜こうとする不動産会社が存在するからです。

結局はズルズルと値下げをすることになり、売却活動は難航します。

この記事では、土地相場の目安を調べる方法をわかりやすく解説しています

土地相場の目安を把握することは、売却活動を成功させるために重要なポイントですので是非最後まで読んで頂ければ幸いです。

結論、土地相場の目安は下記の4つの指標をもとに調べることができます。

 

  • 実勢価格
  • 公示地価・基準地価
  • 相続税評価額(路線価)
  • 固定資産税評価額

 

なぜ4つも指標があるのか

理由は土地相場を調べる目的によって基準が異なるからです

土地を売却するときの相場は公示地価や基準地価、過去に近隣の土地が売れた時の実勢価格を参考にします。

ただし上記の価格を参考にしたからといって全く同じ条件で売れるとは限りません。

同じ土地は二つと存在しませんし、売主や買主の条件によっても変わるからです。

さらに相続税や贈与税を計算する上での指標は相続税評価額、固定資産税は固定資産税評価額をもとに決定されます。

 

4つの指標別、土地相場を調べる方法

マーケットのイメージ画像

 

実勢価格

実勢価格とは市場で売買された取引価格のことで、過去に取引された実績における平均値で表されます

不動産の査定額を求める際に近隣の取引事例をもとに算出される場合が多いです。

調べ方は国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスし、検索エリアを選択することで過去に取引が行われた情報を閲覧することができます。

 

実勢価格検索リストの画像

出典:土地総合情報システム-国土交通省

 

公示地価・基準地価

公示地価とは地価公示法のもと、国土交通省の土地鑑定委員会が定める土地の価格のことです

実勢価格のように流動的なものではなく、基準地ごとに毎年1月1日を評価時点として定めれます

そのため評価時点より後の社会情勢の低迷や、立地環境の変化による価格変動に公示地価は対応していません。

また必ずしも、売買対象のエリアが基準地に選ばれるわけでないので、それを補う形で基準地価が設定されます

基準地価は国でなく都道府県が調査を行い、毎年7月1日時点での評価を公表します。

評価方法や調査機関は異なるものの、両者は実質的に同じと思って差し支えありません。

では公示地価、あるいは基準地価から実際の市場の価格である実勢価格の目安を求めるには、下記の計算式に当てはめ算出します。

実勢価格の目安 = 公示地価(または基準地価) × 面積(㎡) × 1.1

 

公示地価や基準地価は国土交通省地価公示・都道府県地価調査-国土交通省から確認をすることができます。

 

地価公示リストの画像

出典:国土交通省地価公示・都道府県地価調査-国土交通省

 

相続税路線価

相続税路線価とは国税庁が相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格のことです

市街地などの道路に面する土地の1月1日時点での価格を公表しています。

用途は異なりますが相続税路線価からも実勢価格の目安を計算することが可能です。

国税庁サイトの路線価図・評価倍率表から対象のエリアを選択し、下図のような路線価を参照します。

路線価の画像

出典:路線価図・評価倍率表-国税庁

1㎡当たりの単価が千円単位で記載されており、アルファベットは借地権の割合を指しています。

例:←215D→

上記の場合の相続税路線価は215,000円/㎡となります。

さらにここから実勢価格の目安を求めるには下記の数式に当てはめて計算をします。

実勢価格の目安 = 評価額(相続税路線価 × 面積) ÷ 0.8 × 1.1

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは固定資産税を計算する際のもとになる評価額のことです

固定資産税は毎年1月1日時点での土地や家屋の保有者に対して課税される地方税のことで、原則として固定資産税評価額に税率1.4%をかけて算出されます。

納税証明書の中の課税明細書と記載されたページにある「価格」もしくは「課税額」の項目が固定資産税評価額です。

固定資産税評価額からも実勢価格の目安を計算することができ、計算式は下記の通りとなります。

実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

 

固定資産税 課税明細書の画像

出典:固定資産税 課税明細書-横浜市

 

まとめ

以上、土地相場を調べる方法4選を解説させて頂きました。

相場を知ることは売却活動を成功させるために大切なことなので、上記の方法でぜひ確認頂ければと思います。

ただし土地の価格は、条件や当事者の状況などにもよって変わってくるため、相場が全てではありません

あくまでも目安として捉え、適正価格を知りたい場合は複数の不動産会社に査定依頼をし、比較してから媒介契約を結ぶ会社を決めるようにしましょう。

最後までご覧頂き、ありがとうございました。

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