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「そろそろ不動産を売ろうかな…」と考え始めたものの、一体何からスタートすればいいかわからないと悩んでいる方は多いでしょう。不動産会社に聞いてみようにもどこの会社にするか決まってないし、しつこく営業されるのも面倒。
できれば、初心者でも分かりやすく不動産売却の流れを知りたいと思っているそこの方！
この記事では、不動産売却の7つの流れと注意点、どんな費用がかかるかを詳しく解説しています。
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Contents |
不動産売却の7つの流れ
step1. 相場を調べる
まずは相場を知ることから始めましょう。なぜなら相場を知らないと、不動産会社が出す査定額(step2で解説)が適正かどうかを判断することができないからです。
不動産会社の中には、高い査定額を出してくれたところに依頼したい売主の心理に付け込み、契約のために相場より高い査定額を出して他社を出し抜こうとする不動産会社が存在します。
当然相場より高ければ余程条件が良い場合でもない限り、売れる可能性は低いです。結局ズルズルと値下げを繰り返しては、市場での印象もよくありません。
相場を調べる簡単な方法は、スーモやアットホーム、ホームズなどの不動産ポータルサイトで、現時点で売りに出ている同エリアの物件情報を検索することです。細かい条件は異なるかもしれませんが、目安を知ることができます。
また土地の相場を調べる方法はいくつかあり、以下の記事で詳しく解説しています。
土地相場はどうやって調べるの？【4つの方法をわかりやすく解説】
step2. 不動産会社に査定を依頼する
相場を確認したら、不動産会社に査定の依頼をします。不動産会社は大手から加盟店、街の不動産屋など様々ですが、どこに依頼すれば正解というものはありません。査定額は不動産会社によっても異なるため、step1でも解説した通り査定額で一喜一憂してはいけません。
できれば複数の不動産会社に査定を依頼して、以下のポイントに注目してみましょう。
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基本的には査定は無料で、机上査定と訪問査定の2種類から選ぶことができます。
step3. 媒介契約を結ぶ
次に不動産の売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びましょう。媒介契約とは不動産会社が売主と買主の間に入って売買契約を成立させるために、売却活動の条件や報酬額などが記載された書面にサインすることです。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」3つの種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
【一般媒介契約のメリットとデメリットを宅建士が解説】どんな人におすすめか？
専任媒介契約がおすすめな人とは？【メリットとデメリットを宅建士が解説】
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる会社数 | 複数社に依頼可 | 1社 | 1社 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 販売活動の報告 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 任意 | 5日以内 | 3日以内 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 規定なし（3ヶ月以内が目安） |
どれを選ぶかは売却物件の市場性や売主の考え方によって異なるため、特徴をしっかり理解して契約しましょう。選び方を誤ると、売却活動がうまくいかなるなる場合があるので要注意です。
不動産会社による物件の囲い込みとは？【知らないと売却活動が難航する可能性大】
step4. 販売活動対応（内覧など）
販売活動対応といっても売主自らが何かをする必要はありません。基本的に売却活動は不動産会社任せでOKです。
特に専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、売却活動の内容や問い合わせ状況などを定期的に不動産会社が売主に報告する義務があるため、状況を把握しやすいです。
ただし、戸建てやマンションの売却の場合は内覧は必ずあるので、以下の事前準備だけしておきましょう。
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step5. 売買契約を結ぶ
買主から物件の申し込みが入ったら、売買契約に向けての準備が進められます。売買契約書には手付金の額や仲介手数料、引渡しのスケジュールなどが記載されるため事前に内容を確認しておきましょう。
また不動産会社は買主に対して契約の前に重要事項説明書の内容を説明する義務があるため、売主は事前に物件に関する内容を不動産会社に報告しておき、重要事項説明書に記載しておかなければなりません。
重要事項説明書の25項目をわかりやすく解説！【トラブルになりやすいポイントは？】
step6. 決済（物件の引き渡し）
決済とは、買主から支払われる物件の購入代金と売主から物件の引き渡し（所有権移転登記）を行う手続きのことを言います。基本的には売買契約から2週間〜2ヶ月後以内に銀行などで関係者立会のもと行われます。
不動産会社の担当者主導で売買契約に基づいた内容通りに売主・買主ともに履行が進められるため、難しく考える必要はありません。
しかし万が一履行が遅れてしまうと違約金を請求される可能性があるので注意しましょう。
土地決済の流れと気をつけるポイントを詳しく解説【手続き遅延による違約金に要注意！】
step7. 確定申告を行う
不動産を購入した金額より売却によって得た金額が多いと所得税が発生するため、確定申告が必要になる場合があります。計算式は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは売却費用のこと、取得費は購入時の費用のこと（建物に関しては減価償却後の価額）、譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用のことです。
一般的に建物の場合は、経過年数ととともに価値は下がるため、譲渡所得がマイナスとなり所得税は発生しません。仮にプラスとなった場合でも「3,000万円特別控除」と呼ばれる特例が用意されているため、譲渡所得が3,000万円を超えなければ所得税が発生することはないです。
不動産売却でかかる費用
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仲介手数料
仲介手数料とは売買契約成立の成功報酬として不動産会社に支払う手数料のことです。法律で仲介手数料の上限が定められており、売買金額に応じて異なります。
| 売買金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買金額×5％（税別） |
| 200万円以上～400万円以下 | 売買金額×4％＋2万円（税別） |
| 400万円以上 | 売買金額×3％＋6万円（税別） |
不動産売買における仲介手数料の計算方法【売主目線で仕組みをわかりやすく解説】
抵当権抹消登記費用
不動産の売却時に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されているため、抵当権の抹消登記手続きが必要です。手続きも複雑になることもあるので司法書士に依頼しましょう。
費用は不動産一件につき1,000円で、プラス司法書士への報酬として15,000円前後かかります。
印紙代
売買契約書に貼付するための印紙代です。印紙代は下表のように売買金額によって異なります。また平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された売買契約書は軽減税率の対象となります。
| 売買価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超える～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超える～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超える～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超える～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超える～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超える～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超える～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超える～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超える～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
譲渡所得税
一般的なケースでは該当しませんが、不動産を購入した金額より売却によって得た金額が多い場合は所得税などが発生する場合があります。上記step7で解説した通りです。
その他
新しい住まいや仮住まい先へ家具を搬入するための引越し費用が挙げられます。
また、建物売却の場合は室内の清掃代や場合によってはリフォーム代がかかることもあるでしょう。
不動産を売却する際の注意点
不動産会社選びは慎重に
特に専任媒介契約を希望する場合、依頼する不動産会社選びは重要です。1社との契約になるため、もし不動産会社選びを誤ると売却活動が思うように進まなくなるリスクがあります。
なぜなら不動産業界では「物件の囲い込み」という悪習が残っており、未だに一部の不動産会社行われているからです。
不動産会社による物件の囲い込みとは？【知らないと売却活動が難航する可能性大】
また担当者によってもスキルが異なるため、複数の不動産会社に依頼し任せて安心できる優秀なパートナーを選びましょう。
以下は優秀な担当者の特徴です。
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不動産の告知は漏れなく行う
売却不動産に関する告知事項に漏れがあると、契約不適合責任を問われる可能性があるので要注意です。
契約不適合責任とは、品質・数量に関して契約内容に適合しない引き渡しを行なった場合に、買主に対し負うべき責任のことです。従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に2020年4月に改正されました。
たとえば、建物に過去雨漏れ被害があったにもかかわらず、雨漏れがないと記載した契約書で売買契約を締結し、買主が入居後に雨漏れを知った場合、売主が責任を負わなければなりません。
詳細は以下の記事で解説していますので、売却を検討している方はご覧頂くことをおすすめします。
契約不適合責任における売主の免責契約は有効か？【買主の5つの権利と追及期間も解説！】
残債を確認しておく
不動産を売却する際は、住宅ローンの残債のことも考慮しておかなければなりません。
不動産の売却額が残債を下回るオーバーローンとなった場合、預貯金で補填したり、住み替えローンで残債分まで借り入れて返済するなどの対応が必要だからです。
査定額が残債を下回るようであれば、売却前に問題をクリアにしておきましょう。
不動産を高く売るコツ
できるだけ不動産を高く売りたいと考えている売主は多いはずです。しかし適当に売りに出しても、都合良く高値で購入してくれる買主はそういないでしょう。
実は不動産を高く売るにはコツがあります。ちょっとしたポイントを意識するだけで、高く売れる可能性がアップするため実行すべきです。詳しくは以下の記事で解説してるので是非ご覧下さい。
家を高く売るコツ8選を解説！【細かいテクニックや駆け引きは不要です】
まとめ
以上、不動産売却を決めたら行う7つの流れと注意点を解説致しました。不動産売却において、一連の流れと内容を理解しておくことは重要です。
- step1. 相場を調べる
- step2. 不動産会社に査定を依頼する
- step3. 媒介契約を結ぶ
- step4. 販売活動対応（内覧など）
- step5. 売買契約を結ぶ
- step6. 決済（物件の引き渡し）
- step7. 確定申告を行う
また不動産売却を成功させるためには、不動産会社によって決まると言っても過言ではないため、信頼できる不動産会社を選びましょう。
この記事を読んで頂き、不動産売却の参考にして頂けたら嬉しく思います。最後までご覧頂き、ありがとうございました。
